開發商資金鏈遭土地增值稅清算 不降價邏輯破產

業內人士指出，土地增值稅嚴格清算將促使房地產行業量價調整時間窗口提前，有利于地價和房價“降溫”，開發商因現金充裕而不降價的邏輯將不再成立。

據北京商報5月28日報道，當市場就房產稅出臺與否爭論不休、業內因近期“風平浪靜”揣測此番樓市調控是否“虎頭蛇尾”之際，國稅總局26日一份《關于增值稅清算有關問題的通知》再度讓開發商的日子變得難過起來。業內人士指出，土地增值稅嚴格清算將促使行業量價調整時間窗口提前，有利于地價和房價“降溫”，開發商因現金充裕而不降價的邏輯將不再成立。

我國1994年開始征收土地增值稅，征稅對象是土地取得、轉讓、建設所得增值額。根據當時的規定，按照增值額與扣除金額的對比，稅率分為30%、40%、50%、60%四個級別，是稅率較高的稅種。2006年底，國稅總局曾發文，要求各地從2007年2月1日起，對房企進行全面土地增值稅清算。但由于2008年底國際金融危機爆發和樓市波動，清算并未嚴格執行。

此番再度高調從嚴清算，顯然與樓市調控緊密相關。此前出臺的新“國十條”明確表示，稅務部門要認真做好土地增值稅征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。

“土地增值稅清算沒有很好執行，與地方政府有很大關系。”國土部中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云告訴記者，主要原因在于一些地方政府擔心土地增值稅嚴格執行會影響開發商的積極性，同時，近幾年房地產市場波動較大，稅務部門也不好確定征收時機。

在鄒曉云看來，對開發項目較多、需要大量資金的企業而言，土地增值稅清算將影響其未來投資。同時，清算也將打擊開發商的囤地行為，降低其土地漲價預期，加快土地開發速度。

“從調控形勢看，這一通知的落實效果應該好于2006年底的通知，尤其是對新 國十條’所指定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查，開發商的利潤必然減少。項目暴利越來越難了，項目利潤率越高，被征的稅也越多。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴記者，此前他們曾做過測算，如果按2006年底的要求，土地增值稅清算按四級累進制征收，開發商的利潤將減少16%左右，這也使行業量價調整時間窗口提前，有利于地價和房價“降溫”。“現金充裕不降價的邏輯將不再成立，將促使開發商下決心降價以實現資金回流。”

此外，楊紅旭表示，由于土地增值稅將增加地方財政收入，所以除了中央政策壓力外，財政資金越緊張的地方越容易嚴格清算。

北京陽光100常務副總裁范小沖則坦承，在樓市成交量大跌的情況下，土地增值稅清算對開發商而言可謂雪上加霜。“如果地方政府嚴格執行這一政策，開發商現金壓力勢必大大增加，中小開發商的境遇將更加艱難。”

(付影 編輯)

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