北京保障房拉低官方數據 地方試探放松限購引爭議

導讀：

去年北京新商品房價仍漲7% 保障房拉低官方數據

地方試探放松樓市限購 穩增長引發調控放松爭議

【1】去年北京新商品房價仍漲7% 保障房拉低官方數據

新建普通商品住房均價同比上漲約7%，新建保障房成交價格基本與上年持平，兩個構成部分的價格均未下降

根據北京市住房和城鄉建設委員會公布的官方數據，2011年北京新建普通住房成交均價比上年下降6.3%。實現了新建普通住房價格與上年相比"穩中有降"的控制目標。

"房價降了么?沒覺著呀。"準備結婚生子的耿小姐最近正忙著各處看房，但看了一圈下來，她反而更迷惑了。

"統計數據都說北京的房價降了，專家也講春節前后是出手買房的好時機，可我在北三環看的上世紀90年代的老房子，去年單價每平方米30000元，最近剛剛問過，反而漲到32000元/平方米了。"耿小姐表示，她所關注的幾處商品房的價格盡管沒有明顯上漲，但絕對沒有出現下降。

結構性變化致房價下降

2011年底，北京市住房和城鄉建設委員會委員、新聞發言人秦海翔對外宣布，經過一年的調控工作，北京市新建普通住房成交均價比2010年下降6.3%，新建商品住房價格環比連續3個月停漲后在10月份開始下降，居民家庭首次購房比重接近90%，各項主要指標變化符合調控預期。

與官方數據口徑相一致的是，偉業我愛我家市場研究院的統計數據也顯示，2011年，北京全市新建普通住房(含新建普通商品住房和新建保障房)共簽約7.8萬套，成交均價每平方米13173元，比2010年的14847元/平方米下降了11.3%。

"實際上，這些統計數據顯示北京房價出現下降，與人們的切身感覺出現了偏差，主要原因在于，統計的對象是 新建普通住房 。"一位不愿意透露姓名的業內人士表示，"新建普通住房"并不同于一般人概念中的商品房。

偉業我愛我家市場研究院院長陳亮進一步分析指出，"新建普通住房"由"新建普通商品住房"與"新建保障房"構成。在其統計中，新建普通商品住房為面積在140平方米以下、容積率1.0以上的商品住宅，2011年此類住宅共計成交4.6萬套。加之新建保障性住宅3.2萬套，2011年內屬于政府調控目標市場的新建普通住房共計成交7.8萬套。

"新建普通住房中，新建普通商品住房均價同比上漲約7%，而新建保障房成交價格基本與上年持平，實際上兩個構成部分的價格均沒有出現下降。"陳亮解釋，新建普通住房均價下降是因成交結構變化--價格較低的保障房比重上升所致;另外，從民生的角度來看，新建普通住房均價下降的現實意義在于，它標志著更多的低價房進入市場，解決了更多中低收入家庭的住房問題。

高端仍漲

與普通商品房7%的漲幅相比，北京高端住宅的價格則出現了更大幅度的上漲。

搜房網數據監控中心監測的329個在售普通住宅項目的價格變化也顯示，2011年12月28日報價與年內初次相比，漲價項目達103個，較2010年減少22個，占在售項目的31%。與此相對應的是，住宅價格下調項目數量為72個，價格停漲項目135個。

漲價的項目中，均價在30000元/平方米以上的項目多達46個，占全部漲價項目的45%，多位于朝陽和內城區域，漲幅最高的達到60%，價格較之前上漲達45000元/平方米;但均價在30000元/平方米以上的高端項目價格下調的僅有12個，占全部降價項目的16.7%。

"從商品價格的生成機制來看，我國房地產市場的需求來源于城市化進程，而在當前這個時間點上，即使北京、上海等核心城市也還遠未到達市場需求的拐點，因此在供應相對平穩的情況下，市場供求關系不會出現根本性的逆轉。"CRIC研究中心分析師認為，在這樣的前提下，房價從長期來看要出現持續性的、全面性的下跌并無基本面支撐，而政策調控所能達成的，主要還是通過階段性的抑制需求釋放來平抑房價漲幅及逼迫開發商在資金壓力面前降價求售。( .第.一.財.經.日.報.陰.雪.)

【2】地方試探放松樓市限購 穩增長引發調控放松爭議

在宏觀經濟出現困難的大背景下，房地產市場調控各項措施中最具行政色彩和應急意味的"限購"，是否已到了思考"退出"可能性的時候?

1月18日，廣州市國土房管局局長李俊夫透露：今年的房地產調控思路已上報市政府，包括研究差別化"限購"措施的可行性。

這可能意味著廣州有可能嘗試對豪宅和郊區別墅放開限購，改以限貸和稅收手段進行調節。

鑒于中山限價政策于2011年年底已到期不續，廣州透露這一新思路，可被視作廣東地方政府為探索調控政策的地方靈活性而做的又一次試探。

北京也正在研究外地來京人員憑居住證適用北京市民購房規定的可行性，而上海則強調"調控力度不減、政策不變"。

與此同時，對2012年宏觀經濟運行不確定性的擔憂和"穩增長"的期待，也引發了關于房地產調控是否應當放松的討論。

廣州：待全國兩會定調

廣州市國土房管局披露，去年該市新建住房均價13401元/平方米，同比上漲2.6%，遠低于11%的經濟增長和5%的物價上漲水平，順利完成年度房價調控目標。同時，全年新房成交量下滑24%，成為房地產行業和相關部門的主要擔憂。

在18日廣州市國土房管局組織的座談會上，廣州市政協常委、廣州市房地產業協會副會長曹志偉提出：廣州市市區144平方米以上的"豪宅"和郊區別墅，可實行不限購不限價促成交，多收契稅為保障房做貢獻。

"對于豪宅，可以通過限制貸款和提高稅收來進行調節，讓有錢人做出更多貢獻。"曹志偉說。

此前曾有不少業內人士在不同場合表達過主張差別化限購的觀點，但曹志偉在政府部門會議場合提出，引起很大關注。

對此，李俊夫表示，豪宅是否該限購，國家層面也在加緊研究。作為廣州市房地產市場主管部門，將堅決落實中央政策要求，調控過程中聽到的建言也都將如實向上反映。

廣州國土房管部門已將今年的調控思路上報市政府，其中包括建議適當調整新建住房購買的行政調控手段，即針對住房交易的區域性、人群結構、套型結構特點，研究差別化"限購"措施的可行性，在實現房價合理穩定的同時，促進住房交易。

不過，李俊夫僅表示重視該建議，未承諾最終實施。事實上，2011年12月底，廣州市國土房管局副局長黃文波曾公開強調：廣州取消限購沒有時間表。

有分析人士認為廣州如嘗試差別化限購，一方面要防止房價出現報復性反彈，令此前調控前功盡棄，另一方面地方政府也需要考慮政治風險。

廣州市社會科學院科研處處長彭澎表示，今年的調控基調如何，全國兩會將是一個至關重要的時間節點，中央是否會根據新形勢對房地產市場進行適當松綁，有望在兩會結束后明了。地方政府很難提前出臺政策。

北京：研究居住證按當地戶籍限購

實行著號稱"國內最嚴限購政策"的北京，其何時放松樓市調控力度備受關注。

本月初，曾有報道稱北京市將松綁樓市限購令、非京籍購房者"連續五年納稅證明"將改為"連續三年"。北京住建委通過其官方微博迅速辟謠，稱并未發布這一消息，北京將繼續深入做好房地產調控，促進房價合理回歸。

但這不足以消除外界對北京限購政策的爭論。北京的限購政策確實打擊了投機投資性購房，官方數據稱居民首套房購買比重接近90%。但另一方面，北京樓市一些重要指標已經出現了明顯下降，如2011年商品房銷售面積為1440萬平方米，比上年下降12.2%。全國土地出讓收入1055億元，同比下降36%。

據新華社報道，北京市政府相關負責人在北京兩會期間透露，北京推行居住證工作的調研從去年開始，今年應該可以出臺;居住證主要適用于外地來京人員;持有居住證是否能享受北京市民待遇，目前仍在調研之中。

而一旦外地來京人員憑借居住證能享受北京市民待遇，則實質上放松了樓市限購政策，可釋放出一部分住房消