組合拳下發債無門,地產商堅稱"不差錢"

雨氣隨風走，風聲挾雨行。

繼地產公司借殼被叫停后（參見本報6月7日的《房產新政又一猛藥：地產公司借殼被叫停》），公司債成為又一個對地產公司擴張業務嚴防死守的融資工具。

記者自幾家券商處獲知，證監會正在醞釀新的要求——地產公司發公司債，和再融資、IPO一樣需要國土資源部會簽。

北京一位券商人士告訴記者，6月以后，地產企業再融資包括IPO的會簽方式將有所調整，“可以說政策是越來越嚴”，發公司債的會簽方式趨同于再融資。

雖然融資政策越收越緊，但有地產公司資金運營部主管聲稱，“地產公司不差錢”。目前的政策，恐怕要3-6個月后才會產生影響。

發債無門

當日歷翻到6月，趙亮（化名）心中的另一只靴子落了地——“領導通知，地產公司發公司債，也要國土資源部點頭了”。趙亮為某券商固定收益部人士，專門做債券承銷。

兩個月前，記者從上述北京券商人士獲得消息，證監會將要求，地產公司發公司債，也會和IPO、增發一樣需要國土資源部會簽。當時，記者向趙亮求證時，他表示不知道此事。

但隨著政策越收越緊，今年以來，地產企業公司債的首個批文遲遲不面世，趙亮開始擔心起來，但還是在跟一家地產公司接洽，他心存僥幸在于：“地產公司是發公司債的主力，不讓地產公司發，那公司債還怎么做起來？”

6月初，趙亮確認了記者兩月前的求證。他沮喪地告訴記者：“現在證監會還在醞釀，雖然沒出書面文件，但這期間公司債肯定不會批；等文件出來后，又要等好長一段時間。”

6月7日，上述北京券商告訴記者，“（地產公司）發公司債要國土資源部會簽一事，國土資源部也未對此事表達過明確說法。但可以確認的是，適合3、4月包括去年的（再融資）會簽方式，不一定適用于6月以后。”他解釋，再融資包括IPO的會簽方式將有所調整，可以說政策是越來越嚴。

去年以來，發布公告稱將發行公司債但尚未發行的地產上市公司有7家。其中，信達地產（600657.SH）、陸家嘴（600663.SH）和云南城投(600239.SH)都是今年3月4月公告計劃發行公司債。

浦東金橋（600639.SH）則早在去年8月便籌劃發公司債，其董秘代燕妮對記者說：“股東大會通過后，我們將發公司債的申請報到證監會。現在等待過程中。”

在此之前，公司債這一品種的發展，與地產公司新增融資渠道，可謂相伴相生。

2009年，資本市場公司債發行總金額為749.9億元。據記者統計，其中，地產上市公司發債總金額達303.8億元。如果說地產公司占到公司債半壁江山，并不為過。

事實上，地產上市公司對公司債的偏愛，是因為“不得不愛”。另外兩大債券品種——中期票據只有大型地產央企才能獲批，而企業債幾乎不對地產公司開放。因此，地產公司如果需要長期資金，當再融資渠道不暢時，公司債便是首選。

一旦公司債的大門暫停對地產公司開放，這意味著，自此地產公司將“發債無門”。

地產商不差錢？

除銀行貸款、再融資、發債被處處收緊外，地產公司獲得信托融資，亦不及以前容易。

一家大型信托公司的人士告訴記者：“銀監會也會要求信托公司收緊對房地產企業的貸款。這是個政策組合拳，所有渠道都在收緊。一些比較有實力的、財務透明的公司還是借得到的，這個角度說，上市公司比較有優勢。”

二季度以來，地產新政愈見凌厲，在旁人看來頗有風聲鶴唳的意味。然后，身處風暴眼的地產公司自身，卻頗為輕松。

華東一家地產公司資金運營部主管鄭杰（化名）對記者坦承，“3-6個月之內，政策對我們不會有太大影響。現在的政策，對于我們不是實際的壓力，而是心理上的壓力。”

鄭杰的底氣在于：“2009年市場很火爆，各家公司的銷售額基本上都增長很快。銷售額增長的同時，各方資金對房地產很看好，因此地產公司的融資渠道非常寬。那時候，融資成本比較低，大多數地產公司在那時候就已經融好了資。短期內，手上的資金都能保持公司的運作。”

據國家統計局統計，2009年商品房銷售額4.40萬億元，同比增長75.5％，住宅銷售額3.68億元，同比增長80％。這一銷售情況清晰地反映在地產上市公司財務報表中。

據Wind統計，2006-2008年，房地產企業（證監會分列法）的經營活動凈現金流的算術平均數均為負，2009年破天荒為大額正數。

過去四年該項財務數據分別為：-1.17億元、-3.20億元、-3.60億元和3.38億元。2010年一季度，這一數據為-3.57億元。從行業整體看，今年一季度的現金流出，抵消了去年一年的現金流入。

但地產公司并不焦急，因為去年還有融資在手。

據記者統計，2009年，僅主要地產上市公司即獲得400多億元股權融資，更不用提信貸規模大肆擴張下流入地產業的銀行貸款。而且，現在并不是地產公司大量現金流出的時節。

鄭杰告訴記者：“估計到10月份，有企業會出現資金缺口。很多企業將付款放到下半年乃至年底。現在都是建筑商在付錢。”

綜上可知，盡管政策越收越緊，地產公司卻憑借手中的資金死扛。而購房者預期房價會跌，于是不買。

業內人士認為，各方博弈成就了房地產市場現有的膠著狀態：房價不降，房地產成交量猛降。

國泰君安分析師孫建平在5月31日的一份研究報告中指出，一二線城市5月成交量比4月整體下降約50%，一線城市降幅稍大于二線。

房地產企業死扛的理由，在鄭杰看來也很充分：“以上海為例，2004年開始，每年的樓盤成交量都大大高于土地供應量。這說明市場一直在消化之前協議出讓的土地存量。消化這么久后，上海的土地存量不大。目前的政策始終是壓制需求的，政府希望未來一到兩年大批量供地，再過一兩年這些住宅能夠上市，那時供需能達到平衡。然而，在無地可供的前提下，供需平衡是個夢想。”

在看多地產的前提下，鄭杰們覺得最正確的策略就是扛著。3-6個月后，再試政策的力度，考慮調整營銷策略。

有行業研究員指出，地產商們不是不知道“胳膊擰不過大腿”的道理，但他們只要跑贏同行，就能活下來。所以，現在大家一起扛著。