2011年千萬套保障房任務"達成度"被質疑

今年580萬套、明年1000萬套的保障房和棚戶區改造任務能完成嗎？盡管來自各個政府部門的統計和數字正一片樂觀，但最近一份來自券商的報告對今年保障房任務的“達成度”和明年計劃的可行性提出質疑。

此前，據公開報道，住建部曾表示，今年1至9月，全國城鎮保障性住房和各類棚戶區改造開工520萬套，占年度計劃580萬套的90%。

亦有報道稱，國家統計局的數據顯示，1-6月份，全國保障房投資額為433.19億元，同比減少1.7%。

安信證券的一份報告分析推算，國家統計局的的“全國保障房投資額為433.19億元”，應為中央投資，即中央政府撥款。如按增速算，2009年全年保障住房及棚戶區改造為330萬套，如果按照上半年開工40%計算，則2009年上半年新開工不超過150萬套。

這意味著今年上半年的開工量將低于150萬套。而據住建部關于今年前三季度開工520萬套的口徑推算，今年第三季度開工至少370萬套，即大約2.2萬億平方米。

而今年3季度全國房屋新開工3.9億平方米，扣除保障房，則意味著商品房開工僅1.7億平方米，即同比下降30%以上。

“這意味著3季度新開工和房地產投資如此之高有較大部分為保障性住房的支撐，私人投資則并不旺盛。然而從同期土地購置（保障性住房應該較少涉及土地購置）來看，并沒有明顯下降，而無論從邏輯上看還是從歷史數據看，土地購置與商品房的投資趨勢同步。此外，從3季度上市公司購置商品的現金流支出看，也只是較2季度略有回落”，安信證券的該報告稱。

報告稱，“我們對此數據表示困惑”。

而按照住建部的計劃，明年保障房及棚戶區改造達1000萬套，相對于今年580萬套的規劃大幅增長。估計投資規模超過1.3萬億元。

安信證券報告稱，“我們認為完成這一任務的可行性，以及對于整個房地產投資的拉動力量都比較可疑”——1.3萬億元的投資（主要為地方投入）規模意味著地方政府土地出讓收入基本上完全用于保障安居工程（前提是土地收入還能達到2009年的高峰）。而土地收入一直以來是地方政府用于基礎建設甚至補貼地方公共支出的重要資金來源。

而如此大的投資，要么意味著地方融資平臺重新大量向銀行貸款（在貸款總額度可能嚴格控制的2011年，這意味著大量擠出其它行業貸款需求）；要么意味著停止或中斷其它大量政府投資項目。而這兩種可能性都較小。此外，迄今為止，即使部分在保障住房融資層面考慮相對全面的城市，對于保障住房，尤其廉租房完工后，長期維護支出的來源也并沒有給出明確的方案。從香港經驗來看，在考慮維護、折舊以及相關人員薪資等經常支出后，持有廉租房利潤率為-14%左右。必須依靠物業出售及商業租賃融資（即長期間接的土地財政補貼）。而國內顯然還沒有這樣的長效體制。