上海未現"新地王",調控風險降溫拿地潮

“成交價48.28億元，折合樓面地價約35490元/平方米”。比想象的低。

昨日，被業界視作上海“準地王”的黃浦江沿岸E18地塊（9-3）（下稱“黃浦地塊”）在上海土地交易市場成交，買主為香港九龍倉集團(00004.HK)。

上述成交價低于業界普遍預期的“超50億元”，樓面地價也低于去年海航奪下的相鄰商業地塊，當時成交約36480元/平方米。新“上海地王”就此落空。

《第一財經日報》記者統計發現，黃浦地塊溢價僅約40%，低于今年以來住宅用地76%的平均溢價率。業內人士分析，“30天付清土地款”的樓市新規，讓不少地產商資金鏈吃緊，在拿地上謹慎應對，下半年土地市場可能趨于平穩。

“30天付清土地款”

昨日，黃浦地塊的競拍方包括新鴻基地產（00016.HK）、中糧地產（000031.SZ）、九龍倉集團等巨頭。九龍倉集團最終勝出。

由于該地塊屬于上海浦東優質地塊，開標前，有20多家企業高度意向，5家企業參與競拍，并有3輪網絡報價，業內人士普遍預期激烈爭奪在所難免，以至于開標現場，土地交易市場擠滿了前來觀摩的業內人士。

不過，最后的中標結果卻出乎大多數人的意料。

地塊成交后，上海土地交易市場觀摩大廳炸開了鍋，現場頻頻有人發出疑問：“不是說預期在50億元之上嗎，怎么單價才35490元/平方米，比海航去年拿下隔壁一幅商業地塊的價格還要低？”

“50億元之上？那是不出錢的人說的話！”現場一位開發商代表認為，該幅地塊的重點在于如今“30天內付清土地款”的土地出讓新規下，總價太高。

同在現場觀摩的易居分析師付琦亦向本報記者指出，對于一般開發商來說，在融資渠道收窄、銷售回款速度仍舊偏慢的情況下，要按新規定在一個月內付清近50億元的土地款，確實具有難以承受之重。

其實，在該幅地塊開標之前，參與該地塊競買的一位開發商負責人就曾向本報記者指出，目前市場中多數開發企業資金鏈不寬裕，仍在高調拿地的企業，應該只能說資金情況較為健康而已。

下半年土地行情或趨穩

不過，一個不容忽視的信息是，近期各地住宅市場繼續延續著反彈勢頭，中原監測的9城市市場數據顯示，上周住宅總成交量已經連續第三周環比增幅一成以上。

而近期全國土地市場也頗熱鬧，短短2天內接連在上海、廣州和武漢三市拍出新地王——9月1日，上海松江廣富林低密度住宅用地2-5號以16488元/平方米的樓面價成交，刷新該區域新“單價地王”；9月2日，廣州番禺中心南區4-2地塊被廣州城建以樓面價7282元/平方米取得，番禺“地王”再度被刷新；萬達將武漢東湖中央商務區核心地段2幅商住用地收入囊中，47公頃的土地總價達76億元，成為該地區新的“總價地王”。

不少業內人士曾據此認為，久違的上海“地王”將再度出現。但經昨日一役，越來越多的專家開始表達出其對下半年土地市場看淡的預期。

上海中原研究咨詢部經理龔敏認為，此次黃浦地塊單價低于行業預期，進一步證明了目前開發商越來越重視樓市未來開發風險的合理評估，體現了開發商理性拿地的一面。

付琦亦指出，目前市場中開發商的拿地熱情仍在，但卻不能無視政府頻頻釋放出維持調控壓力的信號。在對政策及行情變化作出保守預期的影響下，開發商已普遍下調了拿地價的上限。“預計下半年土地市場會保持目前的狀態，即較為平穩。”

不少人士認為，雖然包括九龍倉集團、合生、萬科等開發商在當下的圈地欲望依舊強烈，但基于多數開發商都下調了地價預期，預計下半年不太會出現盲目追高地價的情況。