房價回歸理性最終仍需靠市場

樓市或將面臨有形之手的直接調控。有媒體記者近日獲悉，有關部委正著手制定相關管理辦法，根據該辦法，當房價出現較大漲幅時，經省級政府同意，省級物價部門有權直接出手限制商品房銷售價格，如直接限制利潤水平、直接限定銷售價格等。

在房價久調不降的格局下，行政直接干預成為繼房產稅之后的另一項備選利器。不過，不能不警覺的是，行政直接干預價格難免主觀因素的困擾，很容易與市場機制形成矛盾。當下嚴重市場失靈的樓市，的確需要行政力量干預糾偏，但須明確，這只是權宜性舉措。從長期看，房價回歸理性仍需市場無形之手的自發調控。

國內樓市跳出了市場周期鐵律，經歷十余年黃金期而不衰，是為市場失靈的典型案例。而行政部門利益監管不力，成為誘發房地產業偏離市場正常軌道的重要因素。長期以來，地方政府成為土地市場的壟斷供給者，而且頗多依賴土地出讓金收入。行政特權與經濟利益主體身份的重疊，使得地方政府時常被指為推高地價的始作俑者。而在土地進入二級市場之后，開發商囤而不建、建而不售的現象直接扭曲了市場供求關系，并假借市場供不應求之名“順理成章”地拉抬房價。對于這些違規現象，監管部門總體而言威懾力不足。可見，行政力量此前并非沒有涉足樓市，而是權力濫用、指向不明等特征助長了樓市亂象，進而讓市場化成為營造“稀缺”恐慌情緒、推高房價的工具。

無論在力度還是持續時間上，本輪樓市調控均為史上之“最”。在以行政手段遏制樓市的氛圍下，即便是原有保障剛需的公積金貸款，也被套上了“緊箍咒”。北京近日更是給公積金停貸標準設定了剛性門檻。但遺憾的是，這些調控重拳僅是帶來了新一輪觀望氣氛，房價鮮見真正的松動。主管部門擬議中的干預房價策略，正是對當前房價畸高現象的高調否定，這一點與民眾切身利益相符。可以預料，在硬性的行政強制要求下，各地樓價或許會立竿見影“止升”，甚至開始部分降價。但是，對于本地區房價的合理區間究竟在哪里、房價上漲多少可定義為“大幅度”、行政主觀定價是否可以讓市場接受等問題，價格主管部門恐怕難平眾議。長此以往，行政對房價的直接干預績效，難免與市場自發調節相矛盾，導致政策效果大打折扣。最為簡單的例子，近期上海、北京等城市為了控制房價上漲，一律暫不批準單價超過3萬每平方的房產銷售申請。這樣的舉措，固然有可能讓短期房價滯漲，但也直接延后了開發商的開盤時間，反而讓既有銷售房產奇貨可居，可能進一步加劇了市場搶購心態，并不利于長期市場預期的調整。

事實上，房地產回歸普通行業的關鍵，并不在行政性的價格干預，而是在于政府部門提高責任意識，為市場競爭營造公平的環境秩序。當下，國內房價漲跌已絕非簡單的供求博弈所能駕馭。扭轉這一格局，剝離行政不合理參與、嚴格違規監管首當其沖。當然，這一過程，涉及財稅體制改革等配套措施，需要逐步推進，強化打擊市場違規行為也需要提高相關部門的責任意識、建立主管領導的追責體系。而只有讓行政監管徹底回歸裁判員角色，市場競爭機制才可能擺脫束縛，商品房市場才會自發廓清。雖然實現這一目標是一個長期過程，但并非意味著可以無限拖延下去。當下，地方政府加大保障房建設，就比直接遏制房價設想意義深遠得多。將更多中低收入群體納入住房體系，意味著老百姓結婚、改善住房條件等剛性購房需求有了緩釋的渠道。政府建造的保障房將是商品房的廉價替代，降低了百姓購買商品房的必要性，進而防止了剛需集中爆發推高房價的可能性。需要強調的，保障房猶如商品房市場的蓄水池，其功效的發揮與建設規模直接關聯。在地方財政吃緊的客觀背景下，推動保障房建設速度，既是對政府部門智慧的考驗，也是評判政府行政責任意識的重要標準。