宋城旅游上市在即 旅游用地涉地產開發存隱憂

杭州宋城旅游發展股份有限公司（下稱“宋城旅游”）在創業板首發上市的申請日前過會，公司強調此次上市都是純粹旅游項目（主要為宋城景區和杭州樂園），但是宋城旅游董事長黃巧靈曾表示：“主題公園是個品牌，單一的主題樂園根本無法存活。”這種悖論讓投資者對宋城旅游未來的業績走向不免憂心，更有分析人士指出，宋城旅游之前主要盈利板塊之一就是地產，以旅游項目圈地、以房地產獲利是不少商家的做法，如果出事將會對企業造成巨大經濟損失和名譽傷害。

不缺錢，卻要上市

數年前，宋城一度準備好了所有上市資料，甚至相關批文也已通過，可在最后一步因為黃巧靈的一句“不想外流利潤”而放棄了上市計劃。如今，宋城旅游為何要在創業板IPO？對此宋城旅游方面昨日給出的解釋是，擴建和升級旅游項目。其招股說明書顯示，公司將發行4200萬股，發行后總股本16800萬股，全部為流通股，銀河證券為主承銷商，募集資金約6.066億元擬用于杭州樂園改擴建、杭州動漫樂園改建和宋城景區基礎及配套改造三大項目。

以主題公園來說，宋城旅游跟華僑城一樣，算是國內本土主題公園領域數一數二的企業。目前宋城景區每年游客量在250萬人次左右，今年由于上海世博會的舉行，給其帶來眾多客源，今年上半年宋城旅游實現7108.38萬元凈利潤，相當于去年全年凈利潤的81.7%。資料顯示，宋城旅游2007年6月6日召開的2006年股東大會上決定每10股分紅1.5元，合計分紅900萬元；此后公司先后在2008年6月10日、2009年4月27日和2010年1月25日連續三年進行年度分紅2100萬元、1200萬元和2520萬元。

從上述數據可以看出，宋城旅游并不缺錢。有接近該公司的人士分析，黃巧靈及其家族成員在公司所占股比可能會因上市得到切實利益。

黃巧靈一直熱衷于文化和旅游業，其主題公園內的《宋城千古情》曾帶動了不少夜游市場份額。然而由于曾被《時代》周刊描繪成一個暴發戶的形象，所以黃巧靈在數年前低調退出了幾大富豪榜。不過通過此次上市，他可能不得不再上富豪榜。招股說明書顯示，黃巧靈除直接持有公司發行前12.14%股權外，還持有宋城旅游控股股東宋城控股55.53%的股權，以及第二大股東南奧置業65.38%的股權。

目前，宋城旅游的股權結構為：宋城控股占46.27%、南奧置業占16.75%、山水投資占14.29%、黃巧靈占12.14%、東方星空創投占4.76%、劉萍持股3.17%和張慧嬪持股2.62%。市場推算如市場發行價為36元的話，黃巧靈直接和間接持有宋城旅游約6146.917萬股，其身家可能達到22億元，其弟媳劉萍則達8.5億元。

旅游和地產并行

和華僑城主題公園加地產的商業模式類似，宋城旅游也是旅游和地產并行。

目前該公司除了杭州樂園，旗下還有一家宋城景觀房地產有限公司，而杭州樂園雖是主題公園項目，主要收益卻來自相關的天城房產，其2年間賣出了約5萬平方米房產中的90%，單從房地產上已收回了投資的70%～80%。業內人士指出，自2006年杭州市政府聯合國家旅游局在杭州舉行第一屆世界休閑博覽會之后，宋城旅游前后投資了將近80個億，提出打造集合游樂、度假、商業、人居四大板塊為一體的休閑社區，當時計劃中也提出了包括建設蘇黎世、地中海別墅等在內的住宅區。但值得注意的是，宋城旅游投資項目所涉及的用地性質大多為旅游用地，旅游用地的價格與房地產用地相差很大，往往在10倍以上，且前者年限約40年，成本較低，后者為70年，成本較高。假如旅游用地用于配套旅游設施的房地產開發是可以的，但不可以作為單獨房地產項目出售，旅游用地開發的房地產項目無法給購買者相關房產證。

有媒體稱，今年1月，杭州市民何先生購買了杭州市蕭山區奧蘭多小鎮樓盤的一套房子，由于房屋質量問題，其將樓盤開發商杭州奧蘭多置業有限公司告上了法庭。而宋城旅游就持有該開發商10%的股份。據業主稱，該項目原是2006年杭州世界休閑博覽會的核心項目。后來宋城旅游與他人聯合成立杭州奧蘭多置業有限公司，開發奧蘭多小鎮。調查中該業主又發現，該項目是旅游用地夾雜居住用地，也因為這一用地性質的原因，很多業主拿不到土地證。

宋城旅游方面昨日強調，此次上市的業務是宋城景區和杭州樂園，都是純粹的旅游項目，不涉及房地產，因為創業板要求公司主營業務單一。但資料顯示，杭州樂園是杭州世界休閑博覽園中的一個主題公園板塊，其客源和收益與該休閑博覽園及其他項目不無關聯。

黃巧靈曾公開表示，主題公園是一個品牌，真正收入來自于周圍一系列的房產、文化等項目，單一的主題樂園根本無法存活。事實上，旅游加地產模式在同業中也被廣泛使用，比如華僑城每次開發歡樂谷項目，都會在周邊開發相應房地產項目，以主題公園帶高房地產售價，由此獲利。對此，華美首席知識專家趙煥焱分析：“以旅游項目圈地、以房地產獲利是不少商家的做法，但一定要注意用地性質風險。否則一旦出事，會對相關企業造成巨大經濟損失和名譽傷害。”