張江高科:房東變身股東 地塊狂翻10倍純屬誤傳

“在地理上，我們是和迪士尼最近的一家公司，但業務上沒有什么直接的聯系。”張江高科證券事務代表須磊日前對本報記者表示。事實上，張江高科在浦東川沙的工業園，東臨川沙路、北臨川宏路，距離迪士尼的選址地黃樓僅1.5公里。而張江高科當時拿地的樓板價低至每平米1800元。

樓板價翻10倍？

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“當時拿這塊地主要是出于土地資源方面的考慮，我們現在的工業園主要是在張江，也是希望拓展一下范圍，當時沒有考慮迪士尼的因素。”須磊指出，記者詢問這塊地現今的市場價，他表示并不知情。

2009 年2月17日，張江高科審議通過了收購上海欣凱元投資有限公司的議案，擬以不超過21500萬元的收購總金額收購上海欣凱元投資有限公司100%的股權。標的公司擁有浦東川沙工業區內占地面積為119146平方米的項目，用地性質為工業用地，使用年限46年，規劃容積率1.

在2009年11月份，上海正式宣布迪士尼項目獲國家核準的消息后，當天兩塊迪士尼概念的川沙地塊就在幾十家開發商的熱捧下以每平方米1.4萬元和1.6萬元的樓板價成交，分別以高達264%和427%的高溢價率成交，換句話說，不到一年時間，張江高科這塊地的價格翻了近10倍？

“1.6萬元的價格應該是住宅，不是工業用地。”招商證券分析師洪俊驊直言，而張江高科的這塊地是在2009年2月份拿的，當時的樓板價算下來是每平方米1802元左右，因為是工業用地，所以不會有太大幅度的增值，近期這個位置附近沒有成交新的工業地塊，沒有參照價格，只能說現在的樓板價應該也只是2000多元，如果是住宅，那么去年拿地今年肯定翻番，土地性質不一樣。

川沙經濟園區招商登記部的一位女士告訴記者：園區現在剩下的地塊不多了，主要是物流方面的用地，成交的樓板價目前是110萬ㄍ畝，這是保守估計，而去年迪士尼還沒確定的時候是80萬-90萬ㄍ畝，如果是蓋好廠房的那現在差不多是1萬ㄍ平方米，價格主要還是看地塊大小，小的要的很多，價格比較貴，大的相對便宜。

川沙鎮一位葉先生在接近浦東機場入口處有一塊工業用地正在轉讓：“我這塊地是8畝多，上面蓋好的廠房大約是2200多平方米，賣的話大約是1萬/平方米，如果只是賣地，那比較便宜了，前一陣我差一點轉掉，但現在周圍要拆遷了，就不太好弄了。”

而川沙工業園目前建設情況如何？今年3月，在中國政府采購招標網上，記者發現了這樣一條信息，是關于欣凱元項目中標，而欣凱元就是張江高科川沙的項目公司，最終中標單位是上海電子工程設計研究院有限公司，中標價147萬元，而其對手華東建設、亞新工程都報出了200萬元以上的價格。

這是否意味著一期已經建設完畢，而二期已經開工？張江高科一位人士表示：“我們做的其實就是二期，目前還沒開始建設，預計會盡快開工。”

“房東”變身“股東”

10月27日，張江高科發布了三季報，當期凈利潤1.73億，比上年同期略減了2.1%，營收2.88億，同比大幅縮水了80%多。而上半年的情況也較為平淡，主營業務收入完成了8.5億，而去年預算的目標是24億-25億，而到現在完成了還不到一半。

“主要是銷售低于預期，對于是否能完成預定目標，我們只能說盡量爭取。”須磊對此不愿多談。記者發現，公司雖收入降幅較大，但利潤卻保持較穩定，“因為今年我們投資做的不錯。”須磊指出。

東興證券分析師鄭閔鋼表示，公司主要是租金方面收益比較穩定，而房地產銷售主要是四季度或者年初確認，所以下半年業績往往會比較好。銷售方面他們主要有領袖之都、創想園，還有天之驕子等幾個項目，天之驕子他們預計是四季度開盤，但現在還沒有開，可能是受國家宏觀調控的影響，也想賣個好價格吧，其實這些項目主要是為園區的技術人員提供配套住宅，公司在這方面也比較謹慎。

正所謂此消彼長，張江高科的創投項目在今年可謂遍地開花：8月19日，嘉事堂在中小板上市，張江高科手持股票當時市值5億，9月21日，上海超日成功過會，微創醫療9月24日在香港主板成功上市，公司持股浮盈7億。

“創投方面應該說是進入收獲期了，前幾年做了30多家，但上市的沒幾家，只有中芯國際在美國上市的。所以公司后來在這方面進行了一下清理，內部專門成立了一個部門來做，希望更專業化，經過了2008、2009年，現在可以說漸入佳境。”張江高科一位工作人員告訴記者。

鄭閔鋼指出，主要是通過它下面的子公司張江漢世紀創投，目前投了有幾家公司，可能要上市的是康萊德和上海數訊這兩家，還有Wind資訊，它也持有其6.4%的股份。未來爭取每年做2-3家上市，而一旦解禁，而價格也達到它的預期，減持對于當季利潤提升還是很有幫助的。

“公司除了上海的園區之外，目前已在成都和雅安擁有300畝的房地產開發項目，主要還是做園區，而做這種項目往往耗資巨大，而且前期看不到效益，其實開發都是母公司張江高科集團來做，和當地政府已經談好了，而上市公司主要是做配套的住宅和商業，園區和許多企業都有合作關系，未來把觸角會伸入西部，成長性是比較看好的。”鄭閔鋼表示。

Q&A

Q=華夏理財

A=張江高科證券事務代表須磊

Q：2009年購入川沙地塊是否出于迪士尼概念的考慮，為何目前還沒動工？

A：購入川沙地塊主要出于土地資源方面的考慮，并沒有考慮迪士尼因素，主營業務和迪士尼也不太相關。到現在還沒開工是因為南匯并入浦東之后，整體規劃有所改變，我們是等整體規劃出來后，才能動工，應該很快就會建設。

Q：公司最近投資項目頗多，比如說成立成創投資、銀行卡公司、小額貸款公司等等，而銷售項目卻并不理想，是否會對企業資金面造成較大壓力？

A：最近投的項目也不算大，成創投資是10億左右規模，資金不存在很大壓力。

Q：張江高科創投做的有聲有色，最近轉讓浙江康萊德引來市場的猜想，傳康萊德轉道從上海上市，是否如此？

A：今年我們投資做的不錯。有關康萊德上市的事情我們這里不方便講，你還是直接去問他們。

后市研判

創投業務成未來亮點

張江高科目前的市盈率是16倍左右，一般創投類公司PE可以相差非常大，同比國外的公司，高至30多倍的也有，低的幾倍的也有，主要看募投項目的均衡能力，如果項目非常少，業績的波動性會比較大，這種估值相對會比較低。而張江高科公司項目相對還不錯，雖然目前房地產出售出租占到總業務的90%以上，未來發展提出了一個4∶3∶3的目標，房地產占40%，創投占30%，配套的商業服務占30%，而迪士尼項目對于浦東的整個商業氛圍是一個長期的提升，所以迪士尼帶來的效應主要是在這方面體現。鄭閔鋼預測公司2010年至2012年營業總收入分別達25.44億元、36.84億元和54.80億元，每股收益分別為0.56元、0.80元和1.19元。

但是，張江高科的地是工業用地，這個性質無法改變，而且這個地面積也不是很大，11萬平方米，現在還沒開始建，招商證券分析師洪俊驊認為，迪士尼這個概念只能說是短期的炒作，存在短線交易性機會，不過已經漲了很長時間了，這塊地要貢獻利潤那肯定要2-3年之后，預測公司2010年、2011年及2012年的每股收益分別為0.60元、0.68元及0.76元。