再談房產調控的"封頂"與"保底"

房地產調控到了“金九銀十”的今天，多少有點騎虎之勢，左右為難。問題是多年積累的結果，卻要幾個月內見分曉，而且一定要降價為成效，那就只能用“組合拳”硬打。有的部門恨不得明天就宣布不再實行按揭，有的地方干脆不讓高價樓盤銷售以壓低均價。這些做法究竟能起什么作用，究竟對哪些購房者更不利，明眼人一看就知。

目前，由于輿論普遍把房價下跌和調控有力以及“政治正確性”連在一起，已經造成了一種“集體無意識”：哪個地方的房價敢漲，就是在反對調控政策，就是政府不作為，和開發商站在一起而不是和人民站在一起。

我們已經發表了多篇社論，堅決擁護房地產調控，但對目前這種不實事求是、不理性分析、不立足長遠、非要畢其功于一役的情緒，對于把房價問題過于政治化、意識形態化的氛圍，我們無法認同。房價固然是房地產調控的重要指標，但不是唯一指標；房價是多種因素長期作用的結果，“調控有效與否”和“房價回落多少”并不全然相等。在之前的社論中，我們提出，要實事求是地面對問題，調控要有持久戰的準備。調控者不能把自己逼到“房價只能降”的死角，市場可以硬壓一時，但改變不了其基本運行規律。

讀者可能會問，若要《第一財經日報》提一個房地產調控思路，你們將怎么辦？我們的態度，之前已有表述，那就是：房地產調控既要“保底”，也要“封頂”。

房地產是近十年來中國經濟的支柱產業，對GDP增長和人民居住條件的改善，功勞很大；與此同時，由于“封頂”與“保底”不力，房地產也越來越扭曲，必須調控。

關于“封頂”，并不是說政府要規定市場價格，嚴禁逾越；而是說，在中國房地產的價格上升中，除了合理因素（如城市化、經濟發展、基礎設施改善）外，交易驅動型、資產依賴型的比重過高，其典型表現就是炒房大熱，囤房成風。對這兩種促使房價急升的不合理因素，我們一直缺乏有力的調控手段。

炒房大熱，囤房成風，虛業壓榨實業，資本壓抑勞動，既使得資產泡沫累積，特權階層暴利，又使得貧富分化加劇，社會矛盾凸顯。所以我們提出，房地產調控必須“封頂”。“封頂”不是針對某一價格“硬封”，而是要采取切實措施，逆轉那種把住房當成投資投機品的只升不降的預期。例如，可以針對一個家庭、一個居民的住房保有總數進行限制，凡超出該數字（如一個家庭一人一套房）的多余住房，給予一定期限（如三年）必須賣出，此間可以降低交易稅費。逾期再賣，交易稅費則會猛增。一定期限后，如果你想再買一套住房，必須先賣出現有的一套才有條件。

上述制度安排的實質，是要嚴格“限定”那些囤積住房多多益善者，明確宣示，由于國情、地情、民情所限，中國不允許房地產變成投機品，房地產的投資屬性也要局限在較小范圍之內。這一制度并不妨礙廣大人民的改善性居住需求。只要不突破保有住房總量，就不征收帶有歧視性的交易稅費。

倘若有此制度，則依靠房產升值而牟利的預期就會扭轉，不合理的購房需求必然大為萎縮。現在靠金融手段抑制不合理需求，對富人的打擊不大，而對中等收入者改善性需求的打擊卻很大。根本的解決之道只能是“總量封頂”，你再富也只能買個三四套房，從根上“斷絕”投機投資型需求。

接下來談談“保底”，也就是保障性住房體系的建設問題。

溫家寶總理在今年的《政府工作報告》中指出，房地產要平穩健康發展，第一項任務是“繼續大規模實施保障性安居工程”。李克強副總理也指出，保障性安居工程，對低收入家庭住房實行保障，對中等偏下收入群眾住房給予支持，是各級政府的重要職責。2009年，全國建成廉租住房以及經濟適用住房、改造棚戶區住房和農村危房共400余萬套，今年計劃建設各類保障性安居工程住房700萬套，增幅很大。

而對保障性安居工程中存在的問題，今年以來，新華社等中央媒體也多次報道。概而言之，一要防止特權階層借安居之名行謀私之實，如一些地方專門為特權階層和部門“定制”戶型很大的經濟適用房；不少保障性住房落到特權者手中轉租牟利；二是地方政府沒有真正把“安居”落到實處，而只是停在嘴上。按照國家規定，土地出讓凈收益的10%必須用于補充城市廉租住房保障資金，但幾乎沒有一個城市能夠做到。

在中央政府的要求和社會各界的呼吁下，各地政府在保障性住房領域都在“大干快上”。市場的普遍共識是，未來幾年城市住宅將由商品房和保障性安居房兩部分組成，后者比重將越來越高，并對前者的價格構成沖擊，促其“軟著陸”。

從我們的觀察看，保障性安居工程中最大的問題，可能不是數量夠不夠的問題，而是保障房能否真正滿足消費者需求、使得消費者滿意的問題。

目前各地已建設完工的保障性住房，不少還閑置在那里，分配給誰，如何分配，還在躊躇醞釀中。有的原本要住進去的居民，看了以后不滿意，寧可不住。有的住進去的，因為環境、質量、物業管理等問題，經常牢騷滿腹。

在建的保障性住房，很多是強行啟動，硬上快上。但這些產品，從定位、規劃、配套、戶型、功能、質量到物業，并沒有仔細做過消費者研究，也沒有進行過試點，有些明知道有這樣那樣的問題，只要不算太大，因為急著完成任務，也都“蘿卜快了不洗泥”。這種帶有“惡補式”的安居工程，將來能否真正適合消費者需求，實在堪憂。消費者要的不只是一個窩，而是一個家。盡管成本低，但是低成本也有低成本的做法，對消費者價值的考慮不能省略，不能省心。

在各地過去的保障性住房建設中，我們已經看到，由于沒有認真考慮消費者的需求，導致不少保障性住房的價值不但沒有上升，反而還會下降，最后，“安居者”非但不能安居，還可能逃離。

安得廣廈千萬間，萬千人民俱歡顏。房地產關系上百行業，千家萬戶，關系中國社會經濟的當前和未來，不可不慎而對之，更不可只是喊喊口號，宣泄宣泄情緒。我們認為，在商品房市場上，通過對住房保有總量的限制，才能真正扭轉交易驅動、資產依賴的心理預期，減弱房價上漲的動力。在保障性住房體系中，基于消費者立場，仔細地研究消費者需求，進行產品研發，選準和選好開發商，才能長治久安。

“封頂”的關鍵在于，敢不敢調整既得利益者的利益。

“保底”的關鍵在于，要把這部分消費者同樣看作必須尊重、必須敬畏的消費者，用合格和優良的產品滿足其需求。這方面國外有很多好做法，值得借鑒。

而口號式的、大躍進式的簡單方法，看似有效，轟轟烈烈，用心良好，最后卻往往帶來資源的浪費，規律的扭曲，也不能真正解決問題，不可不慎！