郵儲銀行執行二套房認定細則

“無房有貸”也可算首次購房

郵儲銀行率先執行二套房認定細則，改善型房貸可不受“誤傷”

從7月1日起，中國郵政儲蓄銀行湖南省分行率先在湘執行二套房認定標準細則。一方面，銀行表示將嚴格執行“認房又認貸”的認定標準，另一方面，“有貸無房”的改善型房貸客戶，也被銀行可以視為購買首套房，享受最低利率七折的優惠。

業內人士表示，如果這項新認定標準得以認同和普及，改善型房貸客戶將不再受此次新政“誤傷”。

“認房認貸”還要“認調查”

據記者發現，自二套房認定新政執行滿月以來，幾乎沒有一家銀行公布相關認定細則。讓人意外的是，今年初才新殺入房貸市場的郵儲銀行倒率先明確“認房又認貸”，而且還要“認調查”。

首份“二套房認定”執行細則具體怎么操作?從郵儲銀行的新規看，包括“銀行主動查詢”和“借款人聲明”。在該行新下發的這份《關于明確商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知 》中，記者看到，該行對家庭住房套數依據下列三類結果反映的最高數量來確定:

1、信貸人員受理初審的結果。銀行受理貸款申請時，應通過面測、面談形式，了解借款人家庭已有住房情況，并收取相關證明材料。當地房地產主管部門具備查詢條件的，借款人應提供本人、配偶及未成年子女名下的住房登記(含預售合同備案登記)書面查詢結果;當地房地產主管部門不具備查詢條件的，應同時要求借款人提交《家庭住房實有套數誠信保證書》，承諾所提供的家庭原有住房套數信息屬實。

2、該行查詢借款人及其配偶征信記錄的結果。個人信用報告內，原則上每筆住房貸款(含住房公積金貸款)視為一套住房。多筆住房貸款(如：住房公積金組合貸款)，如果借款人能提供充分的書面證明材料，證明以同一套住房作為抵押，則可以認定為一套住房。

3、銀行信貸人員居訪結果。在貸款申請日期近一年內，借款人或其配偶個人信用報告因為“貸款審批”被查詢的記錄超過三次但沒有住房貸款記錄的，貸款經辦行必須派出兩名信貸員，到借款人現住所實地了解現住所產權歸屬、借款人是否有無其他住房。調查人員應按照《住房貸款客戶居訪記錄表》登記居訪結果。

自從“認房又認貸”的新標準出臺以來，有過房貸記錄、改善型需求的房貸客戶一直被這項樓市新政所“誤傷”。

根據“認房又認貸”的二套房認定標準，“借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房的”屬于二次購房，這使得無房有貸(目前沒有住房但曾經有過住房貸款記錄)、有房有貸等情況都被納入了二次購房的范疇。不過，據記者調查發現，“無房有貸”準備再貸款買房的客戶該如何認定，其實在銀行房貸人士看來仍存有“爭議”。

“對于已有房貸記錄，但結清貸款并出售房產，房產部門對其出具無房證明的客戶，我們仍可認定為首次購房。”郵儲銀行湖南省分行信貸部負責人昨日表示，目前該行在實際操作中已按此標準操作，這與國家有關二套房認定政策也并不沖突。“這部分客戶在認定為首次購房后，仍可享受到最低利率七折的優惠。”該人士認為，既然客戶名下沒有房產，辦理房貸當然應該算“首套”。

“二套房認定的執行細則，我們仍在制定研究中，‘無房有貸’的情況是否能算首次購房，銀行內部還存在爭議。”中信銀行長沙分行個貸中心負責人稱。

記者昨日從工行、招行、中行等銀行處獲悉，目前多數銀行房貸負責人表示，只要查詢到客戶有房貸記錄，再次辦房貸肯定會按照第二套房來認定。不過，“目前還沒遇到過有房貸記錄，卻名下無房的客戶案例，該怎么認定還真找不到譜。”

業內人士表示，如果“無房有貸”的改善型房貸能夠不算“二套房”，并被各家銀行所廣為認同并執行。這將意味著，曾經辦過房貸的客戶，在可以賣掉手頭的房產后，依然可以在銀行享受首套房貸款的優惠條件。