調控大旗能抗多久?

距離年初政府出臺房產調控新政已有半年時間，整個樓市的走向卻依然成謎：一方面是號稱“史上最嚴厲”的限購、限貸政策，投資人與改善性需求紛紛被擋在門外，成交量下跌；另一方面卻是房價的堅挺。在萬眾矚目之下，近期國家五部委聯合下發多項措施，掀起了被稱為“二次調控”的新一輪政策風暴。“二次調控”與之前的新政有何不同？后市走向是否會因此發生大的轉變？多位嘉賓再次會聚本期廣廈圓桌，就相關問題各抒己見。

●本期廣廈圓桌嘉賓●

中原地產華北區董事總經理　李文杰

華遠集團董事長　任志強

沿海集團執行總裁　蔡少斌

全國房地產經理人聯合會副秘書長　陳寶存

●“二次調控”劍指何處？

陳寶存：新出政策是新瓶裝舊酒

對“二次調控”的期盼，陳寶存認為許多人仍然有房價大跌的預期，但如果認為新政后緊隨著的黃金周銷量大跌已經是新政見效，這就是一種不切實際的想法。“十一黃金周期間北京銷量與9月份日均銷量跌幅達八成，然而我們也要注意到一點：同比2008、2009年黃金周，今年黃金周銷量增長40%以上。這也正符合這種概念：政策落地，可以結束觀望了。”

任志強：新政本意并非針對房地產市場

任志強則認為，國土部與住建部新發了151號文件，被外界稱為再度出手的“二次調控”，其本意是專門面對各級政府主管部門的文件，六大問題的主要對象都是針對管理部門的工作、監督、審批、管理，以加強政府部門之間的協調配合,以利于共同開展市場清查與管理，而并非僅僅針對房地產市場。

“市場監督的問題大多出在九龍治水上，上到國務院的各部門只好用聯合多個部門或兩個以上部門的發文，下到地方政府各部門之間，中到地方部門無權管理的金融、證券等，故而多龍治水的利益格局讓他們之間多重在保護自己的利益格局，而忽略了相互之間的配合，更沒有人愿意放棄權利而當雷鋒，故效率大大降低、信息不暢、管理重疊、責任先后交叉，當然只能讓政策降效、漏洞百出且有合法的空子可鉆了。”

與此同時，任志強依然堅持了對土地供應短缺這一問題的質疑：“如果生產困難的短缺可以用暫時的限制來擴大生產，但中國目前實行的限購同時卻沒有用放開市場的原料供應以及用金融政策支持而擴大生產，那么為什么要限購的同時又不用增加土地供給的方式擴大商品的供給呢？這一問題早就喊了很多年了，但至今仍未解決，這頗令人百思不得其解。”

●“二次調控”對房價影響幾何？

李文杰：成交價格有望出現回落

李文杰表示，本次出臺的調控政策基本延續了“新國十條”的主導思想，可以說在調控的方式上并沒有過多的創新，但是在調控的力度上卻更加嚴厲。例如：貸款購買商品住房的首付比例由此前的首次購買90平方米以下普通住宅的貸款最低首付20%，調整為最低首付30%。第三套及以上住房貸款暫停發放的范圍也從“新國十條”時的限定于“商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區”,調整為全國范圍。這在很大程度上抑制了包括投資性需求、改善型需求和剛性需求在內的購房需求。

因此，從中短期來看，房地產市場的成交量將繼續保持較低水平，而對于土地監管力度的不斷加大，將進一步增加市場供應量。由于供需的變化，樓市的成交價格有望出現一定程度的回落。

蔡少斌：價格上漲壓力依然存在

蔡少斌認為，雖然國家新出臺的政策對過快上漲的房價起到了一定作用，但今后一段時間，房價依然會面臨上漲的壓力。他認為，想要房地產市場取得平衡，必須先取得供需的平衡。在供大于需的情況下，房價才可能出現下降；而如果供不應求，卻要求房價下降，這是違反經濟規律的。

同時蔡少斌也認為，從購買力來看房價已經超出了許多人的預期。“一些剛剛走上社會的年輕人，覺得房價上漲太快，尤其是一些80后、90后，壓力巨大。我的看法是，房子作為一種特殊商品，具有很強的針對性，具有什么樣的購買力就買什么房子，經濟條件不夠可以買限價房、可以租房。如果剛畢業的大學生都可以在三環內買房，那我們的社會競爭力就會有問題。”

●“二次調控”對人們心理

已開始產生作用

李文杰：將從心理上造成打擊

雖然“二次調控”出臺時間并不算長，對市場的影響也還沒有表現出來，但多位業內人士表示，新調控政策的影響已經開始顯現。

本輪調控不論在力度還是范圍上都要大于“4·15新政”，可以說已經從心理上對市場買方造成了打擊。一些經濟實力較強的投資性買家紛紛抽逃資金進入股市，使得地產股表現搶眼。但是，不能排除的是，也有一部分經濟實力稍弱的購房者是由于購買首套住房首付款的增加，二套房貸款利率不低于基準利率1.1倍規定的嚴格執行等政策的出臺，加大了投資房地產的成本，使原本經過努力可以支付的購房款，變得難以負擔，從而改為投資股市。

陳寶存：股市是市場最直接的反映

陳寶存認為，能反映市場表現最直接的是股市。10月13日，滬綜指收于2861點，漲19.95點，上漲0.70%；深成指收于12603點，漲229.72點，上漲1.68%，成交金額1725億元。地產板塊也在溫和上漲五天之后成為領漲大盤，以保利、萬科為首的地產股紛紛大幅度上漲。一方面這是加息傳言被粉碎的影響，另一方面則是新的政策出來后，人們的信心仍然沒有減退。

●各地區別對待

影響或到明年3月

李文杰表示，自今年4月中旬“新國十條”出臺至今年9月，樓市逐漸呈現出回暖趨勢，這使得多數購房者質疑樓市的調控力度有所放緩。但是此次“9·29新政”的出臺明確了政府對控制房價過快增長，抑制投資性購房的決心。

本次新調控除了針對二三線城市外，對全局性的樓市影響也不容小覷。政策的核心是要改變人們對樓價走勢的“漲價預期”，在流動性泛濫和負利率的背景下，這種房價漲價預期的管理比通脹預期管理更加重要，因此除了調控細則推展至全國外，我們看到央視配發的各主要部位高管的直接出面表態，均反映出調控的決心。預計短期內客戶將形成新的觀望氣氛。

“我個人認為這次調控的影響將繼續至2011年3月，這期間將有中央經濟工作會議和兩會，因為畢竟從中央到地方的各級官員，都要在兩會期間對這一年以來的樓市調控有個交代，這個才是目前的政策重點。”