地產商日益“差錢”銀行開發貸仍謹慎從嚴

雖然房地產調控風暴已持續數月，但各銀行對于土地儲備貸款和開發貸款仍從嚴發放。特別是對房地產開發貸款的控制更為嚴格，各銀行幾乎例外地都謹慎地執行了銀監會既定的信貸政策。

據每日經濟新聞7月21日報道，為遏制不斷飆漲的房價，今年4月以來，監管層在樓市調控中屢出重拳。近期，管理層再度重申繼續加強房地產調控，個人房貸政策不松動。同時，銀行對開發商貸款的執行情況成為了市場關注的焦點。

銀監會在發布的2009年年報中曾指出，房地產行業貸款風險隱患上升。隨著房地產市場不確定性逐步增加，2010年個人住房按揭貸款業務中的不審慎行為可能加劇，房地產開發貸款的風險鏈條效應或將重現，信用風險隱患可能上升。

銀行仍從嚴發放開發貸

記者從多家商業銀行對公業務部門了解到，雖然房地產調控風暴已經持續數月，但各銀行對于土地儲備貸款和開發貸款仍然從嚴發放。特別是對房地產開發貸款的控制更為嚴格，各銀行幾乎例外地都謹慎地執行了銀監會既定的信貸政策。

對于房地產開發貸款，銀監會有明確的監管原則。如要求商業銀行實行名單式管理，加強對開發商資本充足率和自有資金的審查標準；要求提高押品標準；把握貸款的額度限制等。貸款總額不得超過再融資的50%，對于住房銷售合同資金要實行封閉管理，根據銷售進度，按比例歸還開發貸款等。

工商銀行某支行負責人告訴記者，在房地產開發貸款方面，該行重在把握按季按月均衡放貸，以保證各項在建續建項目的進行，而不是一味地堵死對開發商貸款的通道。一旦開發商后續工程不能繼續進行，也將對銀行信貸資產產生不良影響。

記者此前從工商銀行處獲悉，該行今年一季度末房地產貸款占整體貸款的24.1%。其中個人按揭貸款占15.9%，房地產開發貸款占8.2%。針對目前市場關注的房價下降會引發銀行的信貸風險，工行相關負責人也表示，房價下跌肯定會對銀行帶來影響，但不能一概而論，要注重信貸結構與總量的配合問題。

然而，一些股份制商業銀行公司部業務人士則指出，在房地產開發貸方面，銀行還是遵守嚴格執行、謹慎控制的原則。下半年對房地產、政府融資平臺和產能過剩行業等主要項目仍以“調控”主為，而更多的信貸資金有望流向中小企業、低碳領域等。

業內觀點指出，由于各家商業銀行都收縮了房地產開發貸款的規模，從今年三季度開始，房地產開發類公司的資金開支會出現高潮，資金鏈的壓力將很快呈現。銀行對于保證開發貸款安全，不被挪用，以及房價不被炒作的目的也將逐步顯現。

開發商其實很差錢

4月17日，在國務院發布的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中，要求對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。

某房地產行業專家表示，房地產開發是一個資金密集型活動。自管理層要求將房地產類上市公司在國內發行股票或債券的渠道被堵死后，新政策對地產公司的信貸融資提出了很多限制。各家商業銀行都收縮了房地產開發貸款的規模，房地產開發商差錢的緊張程度也將與日俱增。

有分析觀點指出，自樓市調控以來，房地產行業中成交量的大幅下跌和房價的巋然不動讓市場形成了 “2010年開發商不差錢說”的觀點，然而，大部分房地產企業資金都有賴于預售資金的回籠后再開發，由于此前高價拿地要面臨土地款的支付及前期開發的資金投入，而樓市調控依然嚴厲，“不差錢”的開發商資金鏈壓力日益暴露。特別是對于中小房地產企業而言繃緊的資金鏈隨時都有斷裂的危險。

據悉，銀監會此前對于開發貸款和土地儲備貸款明確了“三不貸”的原則。對于國土管理部門查處并確認的有閑置土地、炒地倒賣的房地產企業，不予發放新的貸款；對于住建部門查處并認定的捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價的房地產商不再給貸款；對挪用銀行的貸款去繳納土地出讓金的，即參與招拍掛做保證金，然后交土地掛牌款的，不再增加貸款。

數據顯示，截至2009年底，我國銀行業金融機構房地產貸款余額7.33萬億元，同比增速達38.1%。針對房地產信貸風險，銀監會多次重申，要加強土地儲備貸款管理，嚴控房地產開發貸款風險，并繼續要求各大中型銀行業金融機構按季度開展房地產貸款壓力測試工作。

記者了解到，多家國有銀行對于房地產貸款，都嚴格執行房地產開發企業準入名單制管理和貸款發放條件，嚴禁對項目資本金不足、“四證”不齊的房地產企業或項目發放貸款，對存在“囤地”、“捂盤’行為的房地產企業不發放新增貸款并收回已發放貸款。

(李云靜 編輯)

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