抵押貸款止贖問題緣何老賬重翻?

金融危機最黑暗的時期過去兩年了，美國抵押貸款市場竟然又重新回到標題新聞的位置上，并成為當前這波銀行財報季的熱談話題。房價下跌，水下借貸者(所欠債務超過其房產價值的人)以及止贖,這些都只是問題的一方面.層出不窮的文件混亂問題和無比龐大的市場讓情況更加嚴重。之前美國銀行(BAC)曾持有部分股權的基金管理公司貝萊德，現在反過來要跟美銀對著干，真有點匪夷所思，甚至連紐約聯邦儲備銀行也卷入其中。這究竟是怎麼一回事？

綜合媒體10月25日消息，事情起于止贖，幾家大型抵押貸款銀行和服務商允許員工沒有逐一審查就簽署了數以千計的止贖程序申請書--"簽名機器"的稱號便是由此而來。美銀、Ally銀行旗下的GMAC部門，摩根大通(JPM)和富國銀行(WFC)都在這件事上栽了跟頭。他們也許還可以去證明，所有這些貸款都理應進入止贖。但使用簽名機器違反了23個州的法律，在這些州里止贖需要法院的批準。那些從自己房子里被趕出來的人當中說不定會有一些冤假錯案，正好趕上11月2日國會期中選舉前夕，這給政客們痛扁銀行提供了理由。

銀行會付出怎樣的代價？

摩根大通首席執行官(CEO)迪蒙估計，對于他的銀行來說，這屬于"增量"成本(Incremental cost)。但法庭會對這些違規銀行采取什麼懲罰措施，并不清楚。有些可能息事寧人，只要重新提交合乎規格的文件就可以了，但其他法庭沒準就要罰款，而且單單是延遲出售止贖房產就是一大損失，因為一些銀行是一邊調查一邊就在那里出售了。根據RealtyTrac，目前在所有出售房屋中這種情況占到約三分之一。FBR一位分析師估計，這次止贖被老賬重翻，可能讓銀行業損失60-100億美元。

既然如此，何以上周三家大型抵押貸款銀行的市值蒸發了將近500億美元？

這一次的止贖翻案風似乎引發了一些恐慌情緒，在投資者中間一直潛滋暗長的住房貸款憂慮，這次終于被點燃了。

投資者還有別的擔心嗎？

首先，存在另一種文件證明混亂的情況，那就是在抵押貸款從最初的貸款銀行手里被打包成抵押貸款支持證券(MBS)并出售給全球債券投資者時，貸款所有權是否被正確轉移。

為什麼這很重要？

如果某個機構對貸款進行止贖卻不能證明自己有這樣做的合法權力，那麼違約的借款人也許可以保住自己房產。這意味著MBS投資者要凈吞所有損失--然後他們有可能起訴債券的發起人以及所有與這筆貸款有關的其他機構。同樣，如果所有權沒有被正確轉移，MBS投資人可能迫使原貸款銀行以面值回購貸款。若這種情況普遍出現，銀行也許沒有足夠的資金來回購所有貸款，即便是以原價回購，不用擔心損失。

這一切有可能發生嗎？

銀行、抵押貸款服務機構以及為資產擔保市場游說的美國證券化論壇(American Securitization Forum)都堅持說所有權已經被正確轉移了。涉及轉移過程的機構之一--抵押貸款電子登記系統(Mortgage Electronic Registration Systems)也在一些挑戰所有權的官司中獲勝，銀行股上周跌起來沒完暗示著,投資者認為這里存在很大問題--但還有另外的問題呢。

那麼,還有什麼問題呢？

有報導稱，幾年前當華爾街的銀行收集貸款并打包進行證券化時，他們出資聘請顧問公司對貸款進行抽樣調查，其想法是要看看它們是否真的符合原貸款銀行本身的承銷標準。進行證券化的銀行家們常常在一批貸款中把最差的部分剔除，并要求其他部分也折價，但他們既沒有把這部分折讓的優惠轉移給MBS投資者，也沒有讓後者知道其測試結果，甚至都不告訴他們有這樣的測試。

這算不算違法？

現在算違法，因為交易法案最近被修正了，在那時也許就不算。不過事情的曝光也許還是可以促使投資者訴諸法律，并讓監管機構加大審查力度。

這是不是就是引發上周銀行股出現崩盤的原因？

這確實是原因之一，但這些問題一直存在.而導火索也許就是一份對沖基金公司Branch Hill Capital所整理的廣為流傳的說明材料，這份文件大致概括目前在不良房屋貸款方面依然存在的風險敞口有可能給美國銀行造成740億美元損失，并使其有形賬面價值減半。不過這份已經面世兩個月的材料能引起這樣的軒然大波,恰恰說明投資者做好了利用一切負面消息鬧他個天翻地覆的準備。

為什麼這份材料就那麼讓人信服呢？

因為材料在論證為什麼美銀處境糟糕的同時，又竭力推薦MBIA(MBI)等抵押貸款相關債券保險商，稱如果那些銀行最終惹上麻煩，這些公司將成為直接受益者。10月14日美銀等銀行股下跌的同時，MBIA股價彈升16%。

Branch Hill的分析就那麼可靠嗎？

該基金概括出一個極度糟糕的情景。譬如其認，房利美(FNMA)和房貸美(FMCC)要求美國銀行回購的不良抵押貸款是目前180億美元的兩倍。而美銀認為兩房審查合格的投資組合至少有三分之二，迄今為止的虧損也僅為要求回購貸款金額的五分之一略多一點，這意味著總體虧損不會超過60億美元，還不到Branch Hill預估的三分之一。

這些回購要求會有怎樣的影響？

根據MBS的結構設計，債券投資者有權要求最初的貸款銀行以面值回購貸款，只要投資者能夠證明貸款過程在某些方面是有問題的--其中可能包括上面提到的一些缺陷，當然也有其他。房利美和房貸美能夠這樣做，但那些所謂自有品牌MBS證券(private label MBS securities，指不是由房利美房貸美這樣政府支持機構發起的債券)的所有者也可以這樣做。只不過由于投資者數量需要達到法律規定，因此在搜集必要信息方面困難一些。Branch Hill對美銀損失的估計中有60%來自這類MBS。本月，貝萊德、PIMCO等與紐約聯儲有關聯的投資機構以及其他投資者采取行動，要求美國銀行回購價值470億美元MBS中的相關貸款，即屬于這一范疇。

那么最終結果會怎么樣呢？

回購貸款帶來的損失負擔，主要將落在美國銀行的肩上，因為它收購了Countrywide，後者在市場興旺時期是最大的次優抵押貸款商之一，其他多數這樣的房屋貸款商都倒閉了--因此投資者沒有辦法要求他們回購貸款。但美銀在周二的業績電話會議上卻沒有提供這一風險敞口的數字。本來該銀行提供的信息看起來的確讓市場安心了一點，一如周一花旗業績那樣。但周二晚些時候傳來的消息卻讓銀行股再度沉淪--猶如一聲刺耳的提醒，最近這一段的抵押貸款危機遠未過去。

(都穎琪 編輯)