通州第一跌單價一次降7000元 開發商漲價過猛后回吐過億

“19800元/平方米的價格是抄底價，我們這是順應市場，把價格一步降到位。”11月18日，北京市通州區京貿國際城項目銷售員小江對《第一財經日報》記者表示。

此前一天，該項目對外宣布，其4號樓將于本月底前開盤，售價相比上一期26800元/平方米的均價，下調7000元，至19800元/平方米。與此同時，還將對前期購房銷售均價高于20000元/平方米的業主，給予差價返還。

“通州第一跌”

面對7000元/平方米這一宏觀調控以來通州樓盤的最深降幅，有網友將其戲稱為“通州第一跌”。

“我們決定對老業主進行差價返還，是為了給他們增加信心，讓他們知道買我們的房子只有賺、沒有賠。”小江表示，自從發布降價消息之后，售樓處的咨詢電話便此起彼伏。

據介紹，對以高于20000元/平方米的價格購買該項目3號樓的業主來說，差價返還將采取現金返還和提前還貸兩種方式進行。

“全款購房的業主，將在2011年6至8月入住時，直接獲得現金差價返還；貸款購房的業主，所涉及差額將在2011年6至8月入住時，以代客戶提前還款方式，劃撥給銀行。項目開發商方面已經于11月17日上午開始分批通知此次差價返還所涉及的業主前來簽訂補充協議，并會在2011年6月至8月入住時統一進行返還。”

北京市房地產交易管理網的信息顯示，京貿國際城3號樓截至目前的銷售面積共計30957.02平方米，成交均價為24315元/平方米。按照公布的差價返還方案，開發商將為此付出超過1.3億元。

“這就是宏觀調控之下，開發商為前期漲價過猛付出的代價。”北京中原三級市場研究部總監張大偉表示。

據統計，京貿國際城項目今年1月及3月先后三次開盤，其銷售價格和銷售量也經歷了三級跳：1月23日，1號樓取得銷售許可證，成交均價14073元/平方米，390套住宅全部售罄；3月11日，2號樓再度推出280套房源，成交均價18686元/平方米，目前成交279套；3月28日，3號樓575套房源擬售價格26000元/平方米，經過8個月的銷售，至今尚有206套未售出。

京貿國際城的三次開盤只是通州大部分在售商品房項目的一個縮影，它們的經歷十分類似：4月底之前售價節節躥升，隨之而來的便是此后銷量的急劇萎縮。

北京中原的統計顯示，宏觀調控以后至11月7日，通州合計預售純住宅項目為12個，提供房源合計為3399套，截至9月僅簽約了340套，而10月由于部分項目調整了價格以及燕郊收緊外地人購房導致部分購房者回流使得上述房源的合計簽約已經達到1015套，但簽約套數仍不足三成，而全市的平均簽約率已過五成。

調整仍未到位

尋找2010年北京樓市最具代表性的地方，恐怕非通州莫屬。3月份，通州新城規劃一經披露，通州樓盤就合力將房價水平從15000元/平方米推升至25000元/平方米。業界驚呼，概念的熱炒，使通州房價至少將未來三年的空間全部透支了。

然而好日子僅僅持續了不到兩個月，4月底樓市系列宏觀調控政策的出臺，令通州樓市交易迅速陷入冰點，并導致了其發展的畸形。

北京房地產交易管理網統計數據顯示，通州的庫存住宅占全市總庫存的21.6%，居全市第二。最不合理的是，通州住宅面積占商品房總可售面積的比例高達81.5%，而全市的平均比例為55.3%。“這說明通州樓市絕大多數以住宅為主，而商業配套落后，發展畸形。”張大偉分析道。

銷售的滯緩并沒有令通州的開發商作出迅速的調整。

據搜房網數據監控中心統計，截至2010年11月18日，通州在售的20個商品住宅中，近期有明顯降價及打折項目的僅有京貿國際城、月亮河·御泉公館和金隅花石匠3個，而調低開盤預期價格的項目有5個。即便有些項目帶頭降價或打折，但仍有11個項目價格基本不變，占比39.29%。

“盡管京貿國際城的價格降到了20000元/平方米以下，但還是遠遠高于實際價值，降價的空間依然很大。”張大偉認為，目前的宏觀調控給大部分通州開發商帶來了巨大的壓力，特別是最近對開發商預售資金的監管政策，明顯影響了開發商的開盤節奏，而打折降價的現象也可能更為普遍。

不過，身在其中的開發商似乎并不這么想。

“我們這次19800元/平方米的價格是拿出了100套房源做的特價，這100套銷售完畢之后，我們還將有300套房源推出，但售價肯定會上調的。”小江表示，賣完這400套房之后，該項目將暫時封盤，“開發商將期待市場的反彈，至少在封盤半年之后才會考慮以更高的價格推出項目的二期。”

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