房企老總自曝開發商的利潤:最低25%

開發商的利潤到底有多高？有的地產大腕說“一年下來甚至不到5%”，也有另外的房產商說“大概在10%左右”。對此，昆明一位從事房地產開發20余年的“資深老總”張先生擬了一份某樓盤縮減版的投資計劃書給本報參考。

融資計劃書上標明，該地塊位于盤龍區北面三環旁，容積率小于等于1.8、共172畝（拿地成本差不多為300萬元/畝），建筑面積算下來差不多20.7萬平方米。

其中主要建設成本為：土地成本2500元/平方米；土建1000元/平方米； 園林綠化硬化成本500元/平方米；相關“規范”費用400元/平方米；水電氣、道路500元/平方米

管理成本：總建設成本的25%（包括人員工資8%、辦公費用2%、融資成本8%、稅費7%）

總成本：（2500+1000+500+400+500）×1.25= 6125元/平方米

而該項目屬于低密度、高端別墅小區，依據周邊類似樓盤目前交易價平均水平，估計該樓盤未來成交價不會低于2萬元/平方米

預算利潤率：（20000-6125）/6125=226%

“而實際上，該樓盤到時候入市交易，成交價還將高于2萬元，但開發商的利潤率卻沒有你看到的這么高。因為樓盤還未流入市場就會有超過70%的房源被低價‘團購’，團購價預期實際將遠遠低于8000元/平方米。”

張總特別強調，該樓盤其實比較特殊，拿地價格僅300萬元/畝，這也是讓預期利潤率可超過200%的一個重要原因。

張總說，往往昆明房地產商的利潤在30%-50%，甚至還有個別樓盤的利潤率超過100%、200%，25%絕對是房地產企業的最低利潤率。

一位專門供昆明開發商建材的呂總也認為，昆明多數房產企業的利潤率在50%左右，因為很多時候，開發商投資時預計樓盤銷售價為5000元/平方米，等樓盤建好開賣時，已經可以賣到8000元了。

“而且，開發商可以讓會計將利潤做低，減少稅費支出。或者打通關系，讓平地起高樓，以便提高利潤率。開發商的投入肯定不是一次性的，他們通過分期開發、預售、融資等手段，讓小錢撬動大項目，這樣一來更是提高了利潤率。”

昆明房價成本不夠透明，有業界人士責問

面包漲價了

都怪面粉比面包貴

16日，中國城市動態監測網公布三季度105個城市的地價數據顯示，昆明三季度的綜合地價為3979元/平方米，地價增長率為7.22%，遠遠高于全國1.76%的增長率。其中昆明居住地價為4400元/平方米，比去年同期上漲了1263元。

值得注意的是，三季度昆明商業地價也達到了歷史性的9286元/平方米，每平方米高出全國均價4000元左右。按照目前的發展趨勢，昆明商業地價在年底有望突破每平方米萬元大關。

記者從昆明市土地和礦業權交易中心獲悉，今年年底昆明將有19塊土地入市。截至目前，具有住宅性質的土地有8塊，商業性質的土地9塊，住宅兼容商服用地1塊，文化娛樂用地1塊。其中，掛牌交易土地的累計面積約38.09萬平方米，拍賣出讓土地累計面積約10.56萬平方米，12月土地供應總面積預計約48.65萬平方米。

在拍賣出讓的土地中，盤龍區小壩劉家營村地塊起拍價最高，折合每畝約494萬元；昆明市官渡區雙橋路201號城鎮住宅用地，以420萬元/畝的起拍價位居第二位；價位最低的是昆明市北二環路鍋蓋山的商務金融用地，折合每畝約240萬元。

據此，記者采訪多位開發商，他們都理直氣壯地說，地價暴漲，緣于市政府于2009年9月14日頒布了《土地出讓金補繳規定》，要求2004年后取得的住宅用地重新以“5、4、3、2、1”標準（單位為100萬元/畝）補繳。土地成本和開發成本重新計算，這等于把開發商吃掉的利潤吐出來，直接導致土地價格大漲，進而引發房屋售價跳漲。

昆明高屋地產顧問機構董事長胡先鈞則不同意這一觀點。事實上，昆明推行“54321”不假，但政府在推行“54321”土地價格的同時，也大幅度放寬建筑容積率指標限制，以前昆明小高層、高層最高容積率僅僅為2.5-3.0，然而現在許多項目的容積率達到5.0、6.0、甚至10.0以上，提高容積率等于降低了樓面地價，昆明市的所有住宅樓面地價平均大概在2000-4000元/平方米（包括主城一環內），如果算上建安成本和相關稅費2500-4000元左右，正常的住宅成本不會超過6000-7000元/平方米。

所以，那些動輒每平方米過萬的房子，利潤空間有多大，你可以去想象。“‘54321’不一定催生了昆明房地產價格大漲，但對于市場帶來的心理預期十分巨大，開發商也就找到了借口——面包漲價了，都怪面粉比面包貴！”

地價究竟占房價多大比例

業內稱僅為20%-30%

“很多時候，土地成本占到所有開發成本的50%-70%，占到房價的20%-30%。”張總說，所有開發商都明白，地價的確是決定最終售價的重要原因之一。

楊總說，以昆明最低利潤樓盤的銷售價組成為例：100%房價=25%土地成本+25%管理成本+15%建安成本+25%利潤。“地價是死價格、管理成本和建安成本幾乎沒有什么彈性，而房產商25%的利潤已經壓得非常低了。”

從今年昆明市多數住宅用地的拍賣成交價估算，一到二環之間樓面成本在2000-2500元/平方米，二環以外、三環以內的樓面成本在1200-1500元/平方米左右，甚至呈貢新城較好地段的住宅地塊的樓面成本已達到1700元/平方米。

按照地產商最低利潤公式計算，二環以內昆明房價不會低于8000-10000元/平方米，二環以外、三環以內的房價不會低于4800-6000元/平方米，而呈貢這塊黃金地段的住宅價格不會低于6800元/平方米。

“地價決定了我們的最低售價。當然，最終銷售價格是多少，還要根據開盤后的市場供需狀況，對我們的利潤進行調節后才能確定。”楊總說。

三問地產商

囤地還是開發更賺錢？

“我為什么要囤地？真得值得么？劃算么？”在采訪中，“資深張總”和楊總兩個地產高管提起開發商惡意囤地的話題時，都會意一笑。“其實大家都知道，房地產開發和很多行業相比，的確屬于暴利行業，高達30%、50%、100%的開發銷售利潤，怎么和囤地哪點不到50%的土地增值利潤相提并論呢？”楊總說，所有做生意的人都明白，只有當資金流動起來才能獲得更大的收益，而將上億元、上十幾億元的資金壓在土地上守株待兔，這是任何一個開發商都不會干的蠢事。

房企高管年薪上百萬？

售樓小姐高年薪的話題已經被千家萬戶知曉，但是房企高管的工資又能高到多少呢？“總的加起來，我每年的收入在100元萬左右！”張總坦誠地說，自己的收入在大房企高管當中算比較低的，而很多做到CEO級別的昆明房企高管的年收入已經超過了200萬元。“我們上次去挖一個主管財務的副總，開出的年薪為150萬元！”楊總說。

房價該如何調控？

“房價定多高，不是調控得了的，而是由市場需求決定。”楊總說，市場需求大，企業定價再高，還是有人來買，企業當然不會定低價。張總也認為，房價真若能控制，首先政府要加大對保障性住房的投入和監管力度，解決中低收入者的住房問題。第二，要正確引導居民消費，增強他們的消費信心，不能讓老百姓將投資房產作為唯一讓自己資產保值的方式。另外，完善社會保障體系，讓百姓沒有后顧之憂，讓他們不將投資房產作為養老的手段。

賣房那些事兒

僅一成購房者首次置業

“我去年在昆明某知名地產調查公司任職時，做過一次完整的市場調查，其中，‘昆明的購房者有高達70%以上已經擁有1套住房’的結論最讓人震驚！”李總曾經是昆明某地產營銷策劃調查公司的一位高管，現在他已經到了一家房地產開發企業任職。

而“資深張總”也對這個結論持肯定態度。“昆明購房者有10%是首次置業，有30%屬于二次置業，其他更多的屬于三次、四次投資置業了。”張總說，其實在昆明，投資置業成了一種剛性需求。

這個結論正確與否，我們不得而知。但是從房產中介口中依然可以了解到，很多昆明人購房的需求已經從“居住”變為了“投資”，而且這個比例還在不斷上升。

“雖然昆明炒房客和沿海地區相比，數量要少很多，但是全民參與炒房的心態卻彌漫在每一個昆明人的心底！”李總說。

未開盤已被團購70%

北市區一樓盤，開盤價已經突破了萬元大關，但是據不少人爆料，至少有1500套以上的房源是以4500-5000元/平方米的價格被“銀行團購”的。另外，還有5500、6500元/平方米等不同檔次的團購群體來分食前期便宜房源。該樓盤開盤時，便已有超過4成的房源早被低價團購出去了。而最后的萬元房源，最終落在了沒有關系、沒有消息、沒有途徑的“剛性需求者”手中。

“團購營銷在任何一個樓盤都會出現，這是開發商為了早期回收資金、提高樓盤銷售率、降低營銷成本率慣用的手法。”昆明某資深開發商楊總解釋，一般價格較低的團購房指標是分配給合作銀行、合作企業的。如果資金不足，再考慮以稍低于預期銷售價的團購方式和另外一些單位合作。不過，房企總會留下不低于30%的房源用于“炒作”，而在市場預期越好、房企資金越雄厚的情況下，團購比例就會越小。“團購當中，不乏一些房企用自己員工的名額低價控制一些位置較好的房源，待開盤后余下房源暴漲時，再將這些房源‘清理’出來高價銷售。這樣一來，總體銷售額便可以得到明顯提升。”

不過，各個房企團購的比例和標準都不同，甚至連一些單位集資建房，都不忘留一部分房源用于市場炒作，這樣不僅有利于提高樓盤價值、擴大銷售額，也為前期炒房者提供了操作空間。而在昆明已開盤樓盤中，有樓盤在開盤前便有高達70%的房源已被各種名目、各種方式團購。

有開發商玩“過度營銷”

捂盤惜售、不一次性公開房源、定價天天變……各種開發商慣用的營銷手段已經被媒體和政府盯得緊緊的，而昆明卻有開發商換個角度玩起了“過度樓盤營銷”，巧借名目將自己的樓盤包裝成高端盤。

近期，昆明一些新開盤的樓盤，精裝修房子有所增多。這些精裝修房與以前只裝修廚房、衛生間、客廳的“粗裝修”房子不同，它們大多是全屋裝修，而且裝修標準不低。“為了使自己的項目與周遭樓盤在品質和檔次上出現區分、贏得更加可觀的利潤，便以高檔次、精裝修、管家式服務等方式，變相提高樓盤銷售價格，最終帶動周邊樓盤集體‘跳漲’。”房產商楊總這樣評價自己的一些同行，“品牌營銷從另一個角度來講，的確也是高房價的推手。一些所謂2000元/平方米的豪華裝修，成本一般還不到3成。”（記者 許建龍 趙芳 向星權 吳雙紅 李鴻睿）