房價上漲存五大支撐 央行轉向擠泡沫或難現

和訊網消息近期，一二線城市房地產持續火爆，房價是購房者最為關注的話題。對此，國金證券(600109,股吧)固收研究負責人潘捷表示，國民收入依然增長、城市化率存較大空間、土地供給有限、首付比例提供安全墊、財富分配首選不動產等都是支撐房價的重要因素。

潘捷進一步分析，當前中國房地產價格易上難下，貨幣利率很難下行，然而官方指導利率大幅上行概率也非常小，為了防止縮表，央行很難輕易收緊房貸，也對房價構成支撐。因此，類似美日因貨幣政策的轉向刺破房地產泡沫情況或不會出現。

首先，中國人均收入仍處在平穩上升期，並未出現日本和美國當年的停滯局面。根據兩個「翻一番」目標，到2020年底人均收入達到8800美元，收入增長降低了居民還貸壓力，繼續支撐房價的上漲。

其次，美國和日本在房地產危機發生時，城市化進程已經基本完成。目前中國城市化率處在快速提升期，據新型城市化的戰略目標顯示，城市化率將在2030年達到65%，目前這一數字僅達到約50%。

第三，在供給側改革的方向下，「分城供地」將成為未來趨勢，但土地供給計劃由政府在年初確定，具體地塊供應節奏則視地方情況不同，近期的土地供給緊張難以改變。

第四，目前居民平均首付比例在四成左右，較美國次貸危機前明顯安全邊際更高，而嚴格首付政策決定我國房地產的槓杆水平仍在合理范圍。

據萊坊國際發布的2016年財富報告，中國超高凈值人士在過去十年增長了330%。潘捷表示，在目前「資產荒」的投資環境下，中國家庭更傾向於將現金換成房產，使房地產配置成為中國家庭的主流方式，導致房地產在家庭資產結構中占比越來越大。

同時，房地產周期與貨幣周期相關度非常高，潘捷認為，此輪房地產市場大幅上漲也與2014年底以來的利率下降有關。

對於債市，房地產價格上升，通脹預期抬升；房地產對於上下游各個行業甚至基建也有明顯推動，因此對於經濟構成重要支撐。而房地產景氣度和債券收益率呈現明顯正相關。