技術和房地產泡沫是美國長期性熊市的根源

摘自《投資在第二個失去的十年》作者：馬丁J.普林格喬D.特納、湯姆J.科帕斯出版社：機械工業出版社

在2000年3月24日之後，總是朝前看的美國股市開始關注經濟當下面臨的長期結構性問題了。起初的問題是高技術泡沫，這是一個典型的資本錯誤配置的案例。你可能還記得當時幾乎任何一個高科技新創企業都能獲得一大筆投資。這些高科技企業擁有的只是某個未經證實的概念或想法，沒有任何收入、現金流和贏利的記錄。這種高科技企業上市後股價迅速上漲，更是為那些已經將投資常識拋在腦後的投資者增強了信心。

隨後的高科技泡沫破滅只是結構性衰退的序曲。數年後，更多的資金被錯誤地配置，但這次是在房地產和建築行業。在隨後的數年中，購房按揭的條件越來越寬松，在某些情況下購房者甚至可以零首付按揭購房。之所以會出現這種情況是因為貸款機構認為房價不會下跌，只會繼續上漲。的確，當時幾乎每個人都認為房地產熱會一直持續下去。銀行也不想被競爭對手拋在後面，爭相放低按揭門檻，加入到按揭和融資行業的競爭中去，進一步推動了房地產泡沫的膨脹。房地產泡沫的壓力最終會體現在按揭放款上。一般情況下，貸款機構會嚴格審查借款人，以防貸款出現違約。因此，貸款機構為了自身的利益會去確認借款人是否符合條件。在本次房地產泡沫即將達到頂點之前，貸款機構將按揭打包證券化，然後將其轉售給機構投資者的做法非常流行。這就意味着貸款機構嚴格審核借款者資格的壓力相對減輕，因為按揭資產一旦被售出，貸款機構就不再對貸款的收回承擔責任。更糟糕的是，貸款機構將資金借貸給一些它們知道今後會出現還款困難的購房者。因此，貸款機構通過提高利息和增加其他對按揭購房者不利的條款來彌補它們承擔的額外風險。這種貸款就被稱為次級貸款，因為其信用等級較低。次級貸款占全美按揭總額的比例從2004年的8%飆升到2006年的20%。

寬松的貸款條件會帶來兩個後果：首先，由於有「資格」按揭和願意購房人多了，會刺激建築商修建更多的房子——這是一個典型的資金錯誤配置的案例。其次，當人們認為不可能發生的事情確實發生，房價出現下跌時，很多按揭購房的家庭破產，房屋被貸款機構收走拍賣。對於那些有能力繼續支付按揭的購房者來說，這意味着他們在房子上的投資被套牢，只有苦等房價慢慢地回升。