中國房貸大爆發已是日本2倍 風險近在咫尺

和訊網消息中國居民槓杆率並不低，而償付和新增房貸負擔已超過美日當前水平、直逼美國歷史高點，9月23日，海通證券(600837,股吧)宏觀團隊姜超發文表示，房地產加槓杆已帶來巨大的泡沫風險，值得高度警惕。

與歐美日不同，中國獨特的住房公積金制度為居民提供了另一個房貸來源，2015年公積金貸款已占總房貸的20%左右，目前已不可忽視。

實際上，公積金繳存額增速從2011年開始下滑，而公積金貸款增速仍高。這導致公積金資金壓力凸顯，貸款余額/繳存余額一路走高至2015年的81%。東部沿海地區資金供給更為緊張，一二線城市接近100%，已達極限。

考慮公積金後，從總額看，中國房貸余額在2015年達到2.8萬億美元，已近日本的兩倍。從房貸余額/GDP看，2015年中國已超過日本泡沫時期水平，2016年底將達到30%，若按現有增速，將在3年內達到美、日當前水平。從更可比的房貸/居民可支配收入看，中國2016年預計達到67%，已和美日基本持平，按現有增速，2019年將超過美國歷史峰值。

另外，根據目前比較權威的西南財經大學微觀調查數據，2013年中國居民家庭負債/可支配收入約為170%，城鎮居民更達190%，已略高於各主要發達國家可比的微觀數據，近兩年應該還在大幅上升，中國居民槓杆率並不低。

另一方面看，目前中國房貸償付額高企，居民負擔超過美國。數據顯示，美國房貸償付收入比2007年見頂回落，當時大約在7%-8%左右，目前已低於5%。

而中國房貸償付收入比已超美國，因為假定中國居民商業房貸平均剩余期限在15-20年左右，加上公積金償付額，2016年上半年房貸償付/可支配收入達到6%-7%，已超過美國當前水平，直逼美國峰值。

姜超認為，新增房貸/新增地產銷售額能更准確地刻畫居民當年購房的邊際槓杆率，也能更有效地度量居民房貸加槓杆的邊際變化。

美國新增房貸銷售比在2007年達到52%的峰值，旋即泡沫破滅。而考慮公積金後，2016年中國新增房貸銷售比已達50%，居民購房加槓杆的速度或已近極限。

值得注意的是，從居民新增房貸/GDP來看，日本歷史峰值僅有3%，而美國峰值為8%。考慮公積金後，2016年上半年中國達到7.7%，直逼美國歷史高點，表明地產泡沫化風險已近在咫尺。