一線城市高房價支撐因素仍存 5年內或難逆轉

和訊網消息近期，國內一二線城市房價飆升引發社會熱議。華泰證券(601688,股吧)首席宏觀分析師李超在26日的報告中指出，一線城市高房價取決於人口凈流入、產業布局以及持續的貨幣供給，從目前來看，未來4至5年，這三個主要變量不會出現趨勢上的逆轉。

從房地產價格絕對值、房價收入比、房屋抵押貸款收入比以及房價租金比來看，一線城市均已超出全國平均水平。李超分析認為，人口、資源和產業集聚是一線城市高房價的根本原因。首先，一線城市占盡醫療、教育、就業資源優勢，對人力資源具有更強吸引力，人口增速持續加快，「北上深」在過去三十年的人口總數已翻倍，帶來住房剛性需求，進而導致房價提升；其次，產業結構上，金融類和高新技術產業占比高，而這類資本密集產業的高速發展帶來收入水平的增長，從而支撐更高的房價。

持續的貨幣供給也是高房價的重要推手之一。M2每年維持11%至13%的增速，而在資本管制的背景下，資金更容易配置到相對具有稀缺性的一線城市地產。

李超認為，目前來看，上述變量在未來4至5年不會發生大趨勢上的逆轉。他分析稱，一線城市房價破裂只有兩種可能的情況：一是國際金融危機傳導到國內，直接的沖擊導致房價出現大幅快速下跌；二是政府調控過度引發崩盤，由於目前一線城市房產交易者多為加槓杆行為，可能出現過度針對槓杆行為調控措施，引發地產崩盤。

不過李超指出，以上兩種情況目前出現的概率並不大。房地產之於中國類似股市之於美國、大宗商品之於俄羅斯和巴西，目前政府對樓市的調控需要實現房價、金融穩定與經濟發展三者之間的平衡。「支撐高房價水平的因素仍然存在，購房者不能依據小概率事件作為買房的時點判斷。」

他同時表示，房價不可能永遠高速增長，在一定價格水平的確存在拐點。從華泰證券對527名北京高校學生的調研來看，有近5成受訪對象選擇房價超過10萬每平方米時離開北京。

對於一線城市高房價的真正出路，李超認為是化解城市病，在國家新增資源分配上向二三線城市布局。「中國人口基數過大，不能讓所有渴望發展機遇的年輕人都涌入一線城市，同時承擔過大的生活壓力。而且這些人在一線城市的購房，實質是財富向一線城市「原住民」和更早來這座城市移民的一種轉移。他們應該更好的在距離自己家鄉較近的中心城市發展。」