樓市杠杆率已超2015年股市杠杆率 隱含系統性風險

上海証券報引述中國工商銀行城市金融研究所分析報告指出，2016年8月，樓市熱度依舊不減，如果將樓市與股市作對比，粗略估計目前樓市杠杆率已接近去年股市高點的2倍，隱含的風險較大。再有，截至8月底，地方債發行規模約4.8萬億，已超過去年全年3.8萬億的總發行量。地方政府收入有限但支出高增，加之地方債發行已經接近年內上限，意味著積極財政政策已面臨嚴峻考驗。

在熱點城市樓市持續高溫情況下，預期房地產調控力度將進一步加大，同時隨著市場傳導效應不斷顯現，未來或有更多城市加入政策收緊行列。價格方面，隨著樓市進入“金九銀十”的傳統旺季，市場供需兩端整體將持續上行，百城住宅均價的上漲趨勢有望延續。此外，房地產市場分化調整的走勢是今後一個時期的主基調，這就決定了房地產調控政策要因地制宜、因城施策，遵循房地產市場本身的客觀規律。

8月，全社會融資規模新增1.47萬億，比7月增加了近萬億，當月同比增長35%。其中，新增貸款7969億，較7月增加3419億元；居民中長貸新增5286億，較7月增加513億元，占全部新增貸款的66.33%；非居民中長貸減少80億，同比減少1297億。

居民部門的房貸大增和非居民部門的貸款收縮，一方面說明地產依然被視為良好的投資標的，吸引著社會投資；另一方面說明地產市場的持續火熱對其他產業存在資金投入的“擠出效應”；當然，地方債務置換的衝擊也是一個重要原因。截至8月底，地方債置換規模達3.68萬億。今年全國人大批准地方債務置換額度為5萬億元。

我國樓市的杠杆率已經超過2015年股市杠杆率。為觀察樓市杠杆率，我們做一個簡單估算：2015年我國的城鎮人口7.7億人，假設每戶家庭為3人，每戶家庭住房面積為80平方米，單位面積商品房銷售價格為6793元/平方米（2015年全國平均水準），由此計算我國商品房的市場價值約為140萬億（（7.7億人/3人）×80平方米×6793元/平方米）。6月底，個人購房貸款餘額15.4萬億，開發貸款餘額5.9萬億。由此可知，地產杠杆率約為15.25%（（15.4萬億+5.9萬億）/140萬億）。2015年股市杠杆資金最高時為4萬億，對應約50萬億的市值，杠杆率約為8%。可見，樓市的杠杆率已達股市高點的近2倍，所以居民房貸和房價均高增長的狀態難以長期持續，隱含的系統性風險亟待化解。

另外，截至8月底，地方債發行規模約為4.8萬億，已超過去年全年3.8萬億的總發行量。今年全國人大批准新增地方政府債務限額為1.18萬億，目前已發行1.13萬億，逼近新增限額。8月地方政府收入同比增速雖然扭轉了6、7月份-8.6%和-3%的縮減態勢，但僅增加1%。財政性存款沿著季節性趨勢變化，從上月的增加4882億轉為減少1809億。8月當月地方財政支出增速11.7%，較上月提升9.7個百分點。地方政府收入有限但支出高增，加之地方債發行已經接近年內上限，意味著積極財政政策也面臨嚴峻考驗。同時，也要看到，由於土地增值收益是地方債償付保證的重要源頭，所以地產的繁榮還是為地方債務化解帶來了積極一面，地方政府應該把握這一外部機遇。

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