調控發力寒冬降至 6類房企將退出樓市！

9月30日至10月6日，短短7天時間，南京（樓盤）、廈門（樓盤）、深圳（樓盤）、蘇州（樓盤）、合肥（樓盤）、無錫（樓盤）、天津（樓盤）、北京（樓盤）、成都、鄭州（樓盤）、濟南（樓盤）、武漢（樓盤）、廣州（樓盤）、佛山（樓盤）、南寧、珠海（樓盤）、東莞（樓盤）、惠州（樓盤）、福州（樓盤）共計19個城市先後發布新樓市調控政策，多地重啟限購限貸。與此同時，住建部也點名了部分城市45家違規失信房企和中介名單，行業進入新一輪的調控周期，樓市也將進入新一輪的市場調整期。

歷史經驗表明，每一輪市場調整期的到來都將有一批房企退出房地產市場，行業「大魚吃小魚」並購與整合的現象也會頻繁發生。

事實上，據2014年以來房企年報和媒體報道，包括上市房企在內，因為種種原因至少30家房企明確退出房地產或房地產主營收入占比已經低於50%，其中，至少15家房企計劃或已經實現徹底轉型，脫離房地產主業，比如上海（樓盤）新梅、浙江廣廈(600052,股吧)、華麗家族(600503,股吧)、銀潤投資(000526,股吧)、鐵嶺新城(000809,股吧)、海德股份(000567,股吧)、綠景控股(000502,股吧)、東方銀星(600753,股吧)、萊茵置業、證大置業、中渝置地、中體產業(600158,股吧)、九龍山(600555,股吧)、大連控股(600747,股吧)、東湖高新(600133,股吧)、聯想融科置地等等，另外，市北高新(600604,股吧)、海泰發展(600082,股吧)、中南建設(000961,股吧)、中國武夷(000797,股吧)、大港股份(002077,股吧)、陸家嘴(600663,股吧)、亞通股份(600692,股吧)等公司的房地產主營收入占比已經低於本公司營業收入的50%。

那麼，在調控發力新一輪的市場調整期即將來臨之時，哪些房企可以繼續安身立命？哪些房企將在本輪調整期的整合並購大潮中難以為繼，最終退出房地產市場？

【2017年年中開始新一輪樓市調整期】

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從房地產市場趨勢來看，本輪調控政策在今年10月初集中發布，北京、深圳、蘇州、南京、廈門、合肥等城市較為嚴厲，市場率先調整極有可能會從上述城市開始。按照房地產周期判斷來看，6-8個月之後也就是2017年年中開始，伴隨着供應量的增加，預計明年上半年市場去化周期會進一步回升至12個月以上，個案價格有可能會在2017年年中出現下調，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤以及「地王」頻出的板塊極有可能率先降價。屆時，上述城市甚至更多的調控城市將進入市場調整期，調控效果將顯現。預計，上述熱點城市會率先出現個案大幅降價現象，市場也將普遍進入降價的周期，投資客開始退場，核心城市周邊的城市也會出現降溫，市場將回歸以居住和改善為主的理性市場。這個過程可能會一直延續到2018年上半年。

而對於房企來講，在新一輪的調整期，整合並購大潮將繼續上演，那麼，哪些房企在這輪調整中難以為繼，最終退出房地產市場？

【第一類：部分激進拿「地王」的房企可能陷入困局，被動退出樓市】

由於房地產周期在2017年下半年後處於低谷期，去年下半年至今已經出讓的地王項目如果打算2017年入市，那麼也就意味着這些項目很難通過房價上漲獲得收益。也就是說，去年下半年至今的的地王項目如果今年下半年或明年入市的話勢必是虧損的，拿地王的企業也有可能因為地王陷入困局，比如拿地較為激進的閩系房企。如果按照部分城市土地新政，部分地王還需要現房銷售，拍地之後開工時間、達到預售條件和竣工時間也限制一下，這樣這些地王就慘了。至此，我們可以預見，當投資客退場，資金在各個城市間的輪動效應也結束，市場調整期正式拉開帷幕之後，會有多少房企受制於投資市場拉動而產生的「地王」，屆時，又有多少房企有苦難言！這些房企的一部分極有可能在這輪市場調整與並購大潮中被整合，最終被動退出房地產市場。

【第二類：金融機構「降槓杆」部分房企資金鏈或斷裂被收購或整合】

2015年330新政之後，全國核心一二線城市開始復蘇好轉，京滬深、南京、蘇州、合肥等部分城市樓市在隨後幾個月進入上行通道。對於房企來講，在信貸政策相對寬松與利率下行的市場背景下，「加槓杆」謀求新一輪市場擴張勢在必然。而從房企集體大規模「加槓杆」的時間來看，基本集中在2015年下半年。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，由於房企「加槓杆」的資金周期一般為2年左右，也就是說2017年下半年將是這些「加槓杆」資金開始到期的時間。並且隨着時間的推移與調控的深入，金融機構會強化對於房企的「風險控制」，也會采取一些「降槓杆」的措施。屆時，銀行等金融機構將通過嚴格執行放貸企業標准、下調企業信用評級、降低抵押率，甚至停貸等方式對於「風險」房企或項目進行「風險控制」，防止樓市出現債務違約，控制自身壞賬率。而這些動作有可能會讓占有整個行業絕對數量最多的中小房企面臨資金面緊張的問題，甚至頻現中小房企被並購或破產的現象。這時，「加槓杆」較為明顯的房企可能在2017年下半年的樓市調整期遇到資金兌付的問題，屆時，這些房企有可能會遇到資金鏈斷裂的問題，這些房企一旦無法及時償還貸款，無法給自己「降槓杆」，它們極有可能因此陷入困局，最終被其他企業收購股權或項目。

從今年前三季度房企銷售表現來看，雖然表面上房企規模性、銷售狀況都處於向好階段，但仍然存在一些運營方面的問題。比如總負債、資產負債率呈現偏高狀態，速動比率處在不合理區間，加之現在政策趨緊，出現調控轉向，預計明年樓市將迎來調整期。在此背景下，上市房企可能面臨資金面問題，此時如果再不關注企業的負債情況，放任負債總額、負債率進一步升高，後續可能影響企業的運營安全，個別企業甚至會出現資金鏈斷裂，甚至破產的風險。

為了提示上市房企防范風險，同策咨詢研究部將上市房企中的159家，依據今年上半年的總負債、資產負債率、速動比率分別進行進行了排名，篩選出前100強，制成三份榜單——「2016上半年上市房企總負債排行榜TOP100」、「2016上半年上市房企資產負債率排行榜TOP100」、「2016上半年上市房企速動比率排行榜TOP100」。以供行業參考，警惕風險。

2016年上半年上市房企負債總金額TOP100

表2：2016上半年上市房企資產負債率排行榜TOP100【第三類：央企與品牌房企並購整合將加劇中小房企「退房」】

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，在中國城鎮化率已經接近60%的市場背景下，樓市已經進入下半場。從樓市下半場特征來看，房地產行業增速下滑趨勢勢在必然，此時，房地產行業也將呈現出規模化聚集與並購重組頻繁發生的特征，「大魚吃小魚」的並購現象與合縱連橫的「強強聯合」成為「新常態」。屆時，「大者恆大，強者恆強」局面的形成，最終推動市場集中度越來來越高。

從事實表現來看亦是如此。隨着樓市進入下半場，中小房企或非地產企業跨界進入樓市的企業因為在拿地能力、開發能力、融資能力等方面無法實現成本的降低，也無法實現較快的銷售，或者企業城市布局不合理導致企業運營出現困境，這個時候這些企業勢必會面臨發展的問題。從這個角度來看，一部分競爭優勢不明顯的中小房企極有可能在這個過程中退出或被收購。而上述這些破產或退出房地產的企業或多或少都有這樣的因素存在。

同時，從目前行業競爭格局來看，千億房企的競爭暗潮洶涌，中海系、招商系、保利系、綠地等央企、國企房企試圖通過重組形成「巨無霸」聯合體，爭奪未來行業（經營業績或市值）老大的地位，競爭異常激烈。而對於大牌民企來講也不示弱，目前行業內的收購機會也不會錯過，比如恆大通過頻繁收購中渝置地、嘉凱城(000918,股吧)、廊坊發展(600149,股吧)、萬科等房企旗下物業或股權，今年前三季度銷售金額和銷售面積暫時位於行業第一；融創也積極推進並購，近兩年來收購天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的項目或股權，積極進行規模化擴張。

筆者預計，隨着樓市進入下半場，隨着2017年年中樓市進入新一輪市場調整期，樓市的深度調整將導致更多的中小房企退出房地產或被收購，而這對於綜合競爭實力較強的房企來講則成為逆勢發展的機會，尤其是對於大型品牌房企來講，會在樓市下半場這個階段繼續「大魚吃小魚」，增強自身在行業內的規模化優勢。

【第四類：非專業的跨界進入樓市的房企將出現集中「退房」現象】

非地產企業跨界進入樓市的企業因為在拿地布局、產品標准化、融資渠道構建等方面無法實現開發成本的降低，也無法實現較快的銷售，這個時候這些企業勢必會面臨發展的問題。如果這些房企無法及時化解這樣的危機，屆時，有可能因此退出房地產或被其他房企收購。

仔細研究這些非專業的跨界進入樓市的房企基本集中在家具家電行業、酒水飲料行業、部分生產制造行業等這些行業。以家具家電行業為例，房地產行業是這些行業的上游行業，和房地產有較強的相關性。這些公司通過從事房地產開發，可以解決自身主營業務的銷售問題，也可以推進智能家居、智能家電戰略。再比如前幾年的白酒行業。利潤較高，有富余資金，這個時候可以將富余資金拿出來做房地產開發。對於這些企業來講，資產配置的目的性要比房地產開發企業要強得多。

但是，隨着樓市調整期的到來，2017年年中樓市將再次進入低谷期，屆時房地產的資產配置作用明顯降低，同時，這些行業受到反腐、經濟結構調整等因素，自身也出現了一些問題，此時，也會影響到這些公司的房地產開發節奏或市場布局。於是，我們看到部分明智的非專業的跨界進入樓市的企業已經開始實施「退房」計劃，比如聯想在房價和地價處於高位時出售融科智地，剝離地產業務。

【第五類：房企積極轉型將出現集中「退房」現象】

2014年下半年以來，無論是迫於中長期房地產行業發展空間局限性，還是企業的多元化戰略發展的需要，還是為了迎合經濟結構調整市場背景下的城鎮化的轉型發展機會，還是為了降低融資成本的需要，品牌房企「跨界」轉型投資的趨勢在2014年下半年以來顯得非常火爆。比如萊茵置業轉型體育產業、華麗家族轉型石墨烯、東方銀星轉型建材貿易、海德股份轉型外貿、中體產業轉型彩票、證大置業轉型投資、浙江廣廈轉型體育影視文化等等。預計2016-2018年這段時期內品牌房企在「跨界」轉型投資上將有更大的動作。屆時，在轉型力量推動之下，更多的房企開始剝離部分或全部地產業務，這些公司將出現「退房」現象。

【第六類：地方政府集中整治僵屍房企，將出現集中「退房」現象】

地方政府的力量推動也將成為未來樓市出現「退房」的主要原因之一。以重慶（樓盤）為例，今年9月22日，「2016市場監督管理論壇」在重慶召開。重慶市市長黃奇帆在其主旨演講中強調，完善市場監管體系，首先要完善企業進出機制，着力增強事中事後監管的有效性。重點是加快去除無效供給，建立便利化企業退出通道。

比如，目前全國大約有13萬多個房地產公司，按13億人口折算，平均每萬人就有一家房地產公司，每3000戶居民就攤一家房地產公司。而在重慶，在3100家房地產公司中，95%的房地產開發、建設以及銷售，都集中於500家公司。也就是說，剩下的1600家公司，實際上就是空殼。黃奇帆透露，從今年開始三年內，重慶市每年將關閉500家房地產公司，3年關掉1500家。