地產區域性降槓杆 薦4股

事件：北京市人民政府辦公廳轉發市住房城鄉建設委等部門《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》的通知，提出進一步完善差別化住房信貸政策：購買首套普通自住房的首付款比例不低於35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低於40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。

從歷史上看，限購限貸政策確實能短期內導致成交增速回落，但對於抑制房價收效甚微。2011年「國八條」規定二套住房首付款比例不低於60%，已有1套住房的當地戶籍居民家庭限購1套住房；已有2套或有1套及以上非當地戶籍家庭不能購房。政策實施後，2011年全年北京商品房、二手房銷售套數同比下降13%、43%，上海商品房、二手房銷售套數同比下降11%、28%。深圳二手房銷售同比下降46%。

2016年3月25日，上海「史上最嚴調控政策」出台後，商品房成交增速確有下滑，但從8月份起成交同比增速再次抬升。但是歷史上任意一次限購限貸和提高首付比例並沒有帶來一線城市房價的明顯回落長期來看，過去十年除了2008年的劇烈回調，一線城市商品房價格基本呈震盪上漲趨勢，限購限貸政策對其影響不大。全國來看，房價波動周期逐漸縮短，波動幅度也逐漸收窄，並且波動形態呈下行趨勢（圖表7）。在人口紅利逐漸消失，區域分化愈加顯著的背景下，房價更多呈現的是金融屬性，由貨幣環境決定，利率下行和貨幣超發導致了商品房銷售火熱和房價不斷走高（圖表5）。值得注意的是，8月份全國個人按揭貸款累計同比增長繼續保持高位，達到52.2%，而去年同期只有16.3%的漲幅。M2增速和房價增速的剪刀差在不斷擴大（圖表8），因此我們認為全國商品房價格的同比增速在小周期高點。就北京而言，商品房價格與人民幣存款走勢基本吻合（圖表6），並未出現嚴重偏離，我們認為未來短期內調控政策將會導致北京商品房成交增速回落，而房價將維持高位震盪。

除了北京，近一個月內熱點二線城市廈門、合肥、南京、蘇州、武漢等接連出台限貸限購的樓市調控政策，短期內這部分被限購的投資性需求將繼續向核心二三線城市傳導。考慮到當前成交量價均處於高位，需求在上半年的行情中已經得到較大程度的釋放，同時政策面逐漸趨緊，加之去年九月之後基數連續抬升，預計四季度成交量將高位調整，成交增速繼續收窄。值得注意的是，上半年二線城市總體呈現冷熱不均的分化行情，其中東部沿海的京津冀、長三角和珠三角地區尤為狂熱，東北部、西部則反彈有限，顯示需求流向對於地理位置表現出較強的選擇性，而上半年的上漲很大程度上透支了部分需求，在當前一線城市和東部二線城市調控政策趨緊、資金缺乏優質投資標的的背景下，我們認為下半年需求有可能向大都市圈中尚未限購的省會和發達二線城市轉移，如成都、重慶等西南地區。