市場信心薄弱？ 1-7月商辦產品交易年減30%

根據永慶資產管理統計最新實價揭露資料，2016 年 1-7 月包括廠辦在內的商辦產品交易量為 208 件，比去年同期 297 件減少 30%。以總價帶觀察，總價 4000 萬元 - 6000 萬元產品量縮 54% 最嚴重，而超過 1 億元的交易量反而逆勢成長 4.7%。

永慶房產集團業管部協理林泰隆分析，2016 年的上半年國內景氣處於低迷的藍燈至黃藍燈間，雖央行採取降息救市並解除豪宅以外的房市信用管制，第 2 季房市一度出現小陽春的跡象，不過，隨著兩岸經貿發展商機與觀光人潮持續縮減，影響市場信心，加上房產稅改革議題不斷，造成買方購屋疑慮，去年北市商辦市場整體交易量明顯量縮後，今年 1-7 月交易量再比去年同期衰退 30%，整體市況交易表現仍吹寒風。

林泰隆說，觀察 1-7 月商辦總價帶的交易量變化，2000 萬元至 1 億元量縮情況明顯，較去年同期減少 41%-54%。其中，以 4000-6000 萬元產品量縮最多，此總價帶的產品過去多集中在內湖區的內科園區，建物坪數約 100 坪左右，適合中小型企業使用；不過，在自用與長期置產的客群持續購置的情況下，今年市場釋出量已明顯減少，加上買方對於房價看跌，及投報效益更精打細算的雙重影響下，成為交易量縮減最明顯的價格帶。

除此之外，林泰隆分析，雖然總價 1 億元以下的交易量縮，但超過 1 億元的商辦交易量卻不減反增 4.7%，交易熱區集中於內湖區 (交易比重佔 26%) 與中山區 (佔 24%)，其次為大安區、南港區與松山區。

而其中熱門商圈包括了內科園區、敦北商圈、南京復北商圈及松江南京商圈等。林泰隆認為，高資產買方置產重心仍以市中心區的精華地段，與成熟的辦公商圈為優先，不僅擁有穩定的收租效益，地段佳房價也相對抗跌。另一個值得留意的是，超過 90% 的 1 億元以上的交易都集中在 1 億至 10 億之間，交易的平均總價明顯降低，今年均價為 1.88 億元，比去年的 2.21 億元，總價下修 15%。顯示高總價市場雖然仍有買氣，但購買總價已轉趨保守，無追高的意願，建議有意出售的屋主，需朝向更具吸引買方的投報率調整，才能加快資金的靈活調度。

林泰隆並提醒，第 4 季民眾看跌房價趨勢增加，自用或置產型買方對於出價意願將更審慎考量，在整體房價修正的格局下，非核心商圈及投報率偏低的房價將首當其衝，若有買方願意出價承購，應把握出脫的時機，避免未來房價下跌又面臨求售無門的困境。