中央容忍度成樓市關鍵 供給受限恐難逃輪回

和訊網消息10月12日，華融證券首席經濟學家、前央行資深研究員伍戈團隊撰文稱，從歷史上的幾輪調控實踐來看，往往只有中央政府強化干預，地方政府才會「被迫」積極出手抑制房價。而中央政府的房價容忍度和調控決心也就成為短期房價走勢和調控效果的關鍵。

國慶節期間，20多個熱點城市集中出台限購限貸等系列房價調控政策，盡管是「一城一策」，但各地如此高度同步、手法如此趨同，足以體現背後中央政府的身影。伍戈表示，近年來跌宕起伏的房地產市場，每次房價高漲時都涌現出中央政府強力的有形之手，似是維系民生的理性之舉。

其實，早在2011和2013年的房價大幅上漲過程中，中央強力的房地產調控政策出台時點均成為房價環比漲幅的重要拐點。當時中央政府還啟動了多輪針對地方政府的督查，實施了房價問責制度，成為調控措施能夠嚴格執行的重要保證。

伍戈表示，在房地產市場中，地方政府既是土地市場的唯一供給者，又是房價的最終調控者。深入研究各級政府行為是理解和預判中國房地產走勢不可或缺的關鍵環節。

「在現行的土地出讓『招拍掛』制度下，地方政府作為土地的唯一的征收者和供給者，在土地征收和出售市場中占據着『雙頭』壟斷地位。」伍戈認為，如此制度安排土地供給難以充足，投機需求由此不斷滋生，房價恐難以通過地方政府或者市場化方式自發平抑。

因此，現實中只有中央政府強化干預，地方政府才會「被迫」出手抑制房價。不過，伍戈表示，基於房地產在「穩增長」目標中的重要作用，中央政府對其調控態度似呈現階段性搖擺特征。在上述政府有形之手與市場無形之手的相互糾結作用下，房地產市場大幅輪回波動的趨勢或難以避免。

從此次密集出台的調控政策來看，伍戈認為，現階段仍以抑制短期需求的限貸限購措施為主，而真正擴大供給的政策寥寥無幾，房地產市場仍處於受抑制的「緊平衡」狀態。基於此次中央調控決心的加大，本輪房價快速上漲行情或已近階段性尾聲。

「但展望未來，老問題依舊，房價急速調整對投資及其經濟增長等宏觀影響將隨之而來。若不弱化經濟增長目標的約束，不強化土地要素等深層次改革，未來房價調控或許還要經歷類似的艱難輪回。」伍戈說。