巴菲特在股東大會上的解答：為什麼不涉足房地產投資

兔子跑得比狐狸快，因為兔子是為了性命在奔跑，而狐狸只是為了一頓晚飯。

——摘自理查德•道金斯的《自私基因》

南加州溫暖的11月中的一天，溫度不高不低，穿單衣剛好。查理•芒格把他線條優美的黑色雷克薩斯LS400停在一排車庫間，重訪這個讓他賺到第一筆大錢的帕薩迪納公寓項目。

操控這輛車並不像看起來那麼容易。晚年的芒格左眼失明，另一只眼睛的視力范圍也很小。他摸索出了一種觀察交通狀況的方法，可以確切知道自己什麼時候能切進切出車流。強勁有力的引擎讓他得以隨心掌控。

芒格沿着洛杉磯郊區工薪階層雲集的街道一路走一路辨認，30年來這里並沒有太多改變，他找到了阿爾罕布拉綠色家園，這是他最大的房地產開發項目。30年前的今天，查理看着修建整齊的草坪、打掃得干干凈凈的SPA和游泳池，幾位老年婦女正在湛藍的池水中游來游去鍛煉，心情非常愉快。

「那些橄欖樹，」他指着草坪那頭說，「我們每棵花了不到100美元，是從一片快要被砍光的橄欖樹林里面弄來的。」就像在池中游泳的女人們一樣，這些橄欖樹也退休很久了，不過它們還是相當壯的。

離開這個社區後查理想找個地方吃午飯，於是加大油門開往一條商業街，那里的有些設施顯然已經用了好幾年了。那里仍然不像休斯敦大街那樣繁華，但到處都是購物的人們。他找到一家咖啡店跟店員說：「哦，隨便讓我們坐在哪里。」隨即又改主意要求一個卡座位。一位快樂的年輕拉丁裔服務員過來熱情地向他介紹炒雞肉沙拉、三明治配薯條和炒大雜燴。「這些都是我的最愛。」加布里埃爾說。查理要了一份總會三明治配薯條和一杯冰茶。「留點肚子吃派。」熱情的侍者還建議道。吃完飯後，雖然查理沒有提出要求，加布里埃爾還是給了他長者優惠。

查理哈哈大笑：「我還沒那麼老呢。」

查理抓起賬單走到結賬處，加布里埃爾沖過來說：「先生，您不用親自來，我會幫您的。」

這個年輕的侍者完全不知道這位穿着布褲子和粗呢外套的男人建造了咖啡店對面的整片社區。他也不知道自己剛剛為一位億萬富翁送上了一份三明治，顯然即使他知道也不會有什麼區別，他會為任何人提供同樣優質的服務。

「你是負責我們那桌的服務生麼？」查理忽然脫口而出。

「是的，先生。」

「哦，那就把這些找零留下吧，」查理邊說邊塞了兩張10美元到賬台里去付賬，而那張賬單絕對不會超過15美元。接着芒格就走向門口。

「我不看服務生的臉，所以永遠都認不出，」查理咕噥道，「這種習慣很可怕，非常令人尷尬。」

那他為什麼不看別人呢？

「我總是在想其他事情，忘記了東張西望。」

「查理全神貫注的本事很大，」奧蒂斯•布思說。他是芒格頭兩個房地產開發項目的合作伙伴，「當他集中注意力的時候，任何事情都不存在了。」

1998年的伯克希爾年度大會上，一位股東問沃倫和查理為什麼不涉足房地產投資，「在這個領域里我們幾十年來有着幾乎完美的記錄，」芒格說，「我們在差不多所有接觸過的房地產項目運作上都顯而易見地犯了傻。每次我們有多余的地塊，卻不想接受有意向開發這塊地皮的開發商的出價，我們要是接受了這個價格然後在自己擅長的銷售環節多做點文章的話，後來的境況就會好很多。」

的確，伯克希爾很少把自己投入房地產行業作為被動型投資，雖然在芒格說了這番話後，巴菲特投資了一筆數額不明的資金到紅屋頂連鎖旅店運營的汽車旅館里。雖然很有可能伯克希爾在管理房地產方面的確記錄欠佳，使得這變成了公司正常運營中多余的一項。但如果把芒格的謙詞當作他個人在房地產業的失敗就完全錯了。

實際上，情況完全相反。一開始芒格被工業公司所吸引，卻發現通過制造產品賺錢充滿危險。另一方面，20世紀60年代人們以每周1000人的速度遷往洛杉磯。看到了南加州爆發式的人口增長和充裕的土地儲備，芒格預見到做土地開發商會賺錢。

「這事的起因也是個有趣的故事，」芒格回憶說，「我有一個客戶——確切說是兩個，一對父子。父親的父親擁有加州理工學院對面的街區一角。父親認為這份產業毫無用處，所以我們計劃遺囑檢驗完成後賣掉它。」

這兩位客戶就是奧蒂斯•布思和他的父親。奧蒂斯•布思是哈里森•格雷•奧蒂斯的曾孫，哈里森於1894年創立了《洛杉磯時報》。布思稱自己為錢德勒家族的「末代子孫」，最近把報紙賣給了擁有《芝加哥論壇報》的論壇報業公司。布思的父親是一名石油投機商兼農場主，一度在一家雲母礦業公司工作。和芒格一樣，布思畢業於加州理工大學，獲得工程學學位。雖然專業不同，他和芒格卻是同屆，不過不認識彼此。後來布思去了斯坦福商學院，也許在那里遇到過第二個南希，不過不是很熟。

20世紀50年代後期布思第一次見到芒格，當時他想買一家印刷廠，於是去咨詢他父親的律師羅伊•加勒特。「羅伊說：『我這里有個和你年紀差不多的年輕人，你不如去找他問問。』」當時芒格和布思都35歲左右。

「那時的查理和現在一樣，」布思說，「更躍躍欲試、更雄心勃勃。我們兩個一起忙碌，完成了交易，買下了一家照相凹版印刷廠。那家印刷廠的主要客戶是《洛杉磯時報》的周日版，後來改名為《家居》雜志。」

因為布思在《洛杉磯時報》工作，而它又是廠里的頭號客戶，他當然要告訴老板自己的打算。布思計劃退出《時報》專心運作印刷廠。因為《時報》沒有工會而印刷廠有，布思認為報紙的管理層不會想要收購這家廠，寧願讓他以服務可靠的供應商身份擁有這家廠，服務於自己曾經任職過的報紙。

「不過在《時報》的歷史上那正是集團開始多元化經營的關鍵時刻。他們請來麥肯錫的人提供咨詢意見，麥肯錫負責此事的是傑克•萬斯。傑克看了一遍合同的條款說：『天啊，你不是買，根本就是把這家廠偷走了!』他接着說，『我們要買這家廠，你最好合作一點。』《洛杉磯時報》這麼做相當瘋狂，不過他們真的買下來了。我後來有幸又從他們手里收購了回來。」布思說。

「在交易過程中，我開始越來越了解查理。我們去和廠長談判過好幾次。我們越來越投機，不知道查理怎麼感覺，至少我發現我們兩個的想法總是不謀而合。一旦他開始說點什麼，我就知道他接下來想說的話。」

芒格夫婦把布思介紹給了他現在的太太杜迪。「幾年後，我約他去加州俱樂部吃午飯。我說：『有件事我想你第一個知道——杜迪懷孕了。』我想在第二次婚姻里再要一個孩子，那年我44歲。查理咧開嘴笑着說：『我覺得有件事應該讓你知道，南希也懷孕了。』」

布思的太太生了個女兒，芒格則有了個兒子，取名菲利普。兩對夫婦互為對方孩子的教父教母。從那時開始，布思和芒格就一起在新西蘭、澳大利亞和其他遙遠的地方一起垂釣。芒格每年都去布思在科羅拉多西南部找到的一家釣鱘魚俱樂部玩。為了慶祝2000年他們去南美洲盡頭的火地島，芒格在那里抓到一條重達18磅的褐色鱘魚。

「他是我在這世界上最好的朋友，」布思說，「很好很好。」

1961年左右布思去找芒格處理遺囑檢驗的問題，查理當即建議布思保留並開發這塊土地。

「我跟布思說，你自己造一片公寓吧。」芒格說，「你不該把這兩幢占據整個街區盡頭的房子拱手相讓。你把它們買下來，拆掉，重新規劃重新建造，然後銷售自住式的公寓。布思說：『查理，要是這個主意這麼好，你也確信能成功，為什麼不投點錢進來和我一起做呢？沒有你我做不了這個項目。』」

「我要是連自己的建議都無法實行，那可真是自取其辱了。」查理笑着說。

此前不久加州剛興起自住式公寓的風潮。

「查理和我一起做的這個項目，」布思說，「我們各出資一半，買下了街區中靠近加州理工學院的那一半土地，現在還在那兒呢。」

芒格和布思開始從事房地產開發和建造行業的時候，對於他倆來說都是一種全新的經歷，不過芒格參考了以前其他行業的從業經歷。

這片加州理工對面的住宅區已經35年多了，它和周圍的綠化融為一體，黯淡得像一塊背景板。不過在這個房產有時也是可棄物的國家里，這個項目依然存在於那個高尚社區里。

「我們給住戶提供更多的土地和更大的使用面積，結果人們都真的很喜歡這里。更何況我們的地段很好，」芒格說，「項目非常成功。」

「項目進展相當緩慢，因為當時經濟不景氣，我們必須等低潮過去，」布思說，「不過最後利潤相當可觀——400%！我們投入了10萬美元，最後收回50萬。」

1967年加州理工單元售罄後，查理和布思接着開始在帕薩迪納一條寬闊的橘子林大街進行開發，這條街上的上上個世紀的房屋已經幾乎被公寓樓蠶食。在這個項目上，他們吸收了加州理工公寓項目的經驗和教訓，賺得更多更快。

查理和布思注意到在第一個項目中底樓的公寓很快就售完，但是樓上的單位卻賣得極其緩慢。他們決定下一個項目造平房，標價也和低密度土地使用率相對應。雖然價格很高，單層的平房還是很快就賣完了。芒格在第三、第四、第五個項目都堅持單層計劃，不論地產市場潮起潮落，他們的房子總是能掙錢。

芒格仍然從事法律，在開發地產的同時還參與了其他項目。很多年里除了投資一個接一個的項目外，他都不怎麼花錢。芒格說在整個過程中他從布思那里學到了很多，布思則說他也學到了很多，特別是從芒格身上。他開始理解查理沉默寡言的天性。

「查理並不是故作神秘，」布思說，「他只是在與人溝通方面有些隔閡，遵循『須知』原則。」

查理的繼子哈爾•博思威克指出，如今律師們很少涉足客戶的生意，因為公司怕被指控玩忽職守，不過20世紀五六十年代，這樣的事情司空見慣。

「人們之間的關系更為和諧，」他說，「和現在是兩個完全不同的時代。」

因為有那麼多項目在進行，芒格的空閒時間變得非常有限。「孩子們有時和爸爸一起待在工地。我們喜歡從電箱上撿金屬插頭，好像小硬幣一樣。」小查理說。

布思和芒格共同完成兩個項目後，查理開始了第三個項目。布思沒有參與，因為他認為土地擁有權的條款可能會引起麻煩。查理也看到了風險，不過覺得自己能解決。

「有個打牌老是輸給我的客戶，一天跑來咨詢。他在阿罕布拉有一座購物中心，又承租了街對面帕薩迪納市政府名下的一塊閒置地皮，」芒格解釋說，「他希望阻止其他購物中心的建設來保護自己現有的這座，於是聘請我打理其中的法律問題，不過我不喜歡他的處理方式，於是說我拒絕擔任他的律師。他反擊道：『把你的想法寫下來給我看看。』我說：『如果你轉租給我，我會負責所有的開發、融資等工作，然後我們對分利潤。』」

相對於分享利潤的計劃，這名商場業主寧願收現成的租金，事實證明他做了個錯誤的選擇。一半的利潤大大高於租金。

查理和他的搭檔在阿罕布拉兩塊地皮上建造了442幢單層的自住式公寓。這是芒格項目中最便宜最低端的一個，每個單元售價20000美元左右。公寓又一次大賣。到那個時候，芒格覺得自己知道客戶想要什麼了。他和建造商在設計和施工細節上絕不偷工減料。項目施工完成後，他們還要保證綠化設計讓人滿意。

「郁郁蔥蔥的綠化，」查理說道，「那是賣點所在。你在樹木上花錢，回報達3倍。在綠化上省錢的建築商絕對在玩忽職守。」

芒格開始阿罕布拉綠色山莊項目時起用了一名新伙伴，讓看似不勝任的阿爾•馬歇爾擔任銷售經理。查理認識馬歇爾是因為南希和馬歇爾的太太在洛杉磯鄉村俱樂部一起打高爾夫。查理和阿爾加入了她們，參加夫妻錦標賽。那時加利福尼亞還是一個相當小的州，在那里住上一陣的家庭常常發現他們之間有某種聯系。事實證明，石油工程師馬歇爾是南希第一任丈夫在斯坦福的同學。

查理和阿爾在第一開球處互相認識了。第二個洞的時候，查理問：「你做什麼工作？」馬歇爾曾經為殼牌石油和一些小型獨立石油公司工作。當時石油行業處境相當艱難，馬歇爾不想讓人知道自己失業，於是他告訴查理自己正在投標幾個石油開采權。第三個洞的時候，查理問馬歇爾打算怎麼投標。馬歇爾大致說了一下，查理回答道：「你這樣是完全錯誤的。」

「我說好吧，要是你這麼聰明，不如你來負責法律和財務部分的工作，剩下的我來做，怎麼樣？」馬歇爾說。芒格以信托基金的方式起草了合約，這種避稅方式當時從法律上來說是完全合法的，不過因為備受指責後來就宣布為不合法了。不過馬歇爾說他們的信托基金運作得很合理，沒有出現問題。

「至今我還每個月從那個基金里面得到兩三千美金。我們每個人投入了1000美元，大概每個人都賺到了50萬。」

馬歇爾一家還持有那些股份，不過芒格已經給了自己的孩子。

阿罕布拉項目開始的時候，芒格問馬歇爾是否有興趣投入15000美元和他一起做項目。馬歇爾當時還在到處面試，雖然手頭很緊，他還是同意了。

「他所在的行業正在下滑，而他卻有五個孩子要撫養，」芒格說，「我知道他是個好人，需要做點別的事情。我讓他負責銷售，告訴他『建立你自己的部門』。他以前從來沒有做過這樣的事情，不過很有天分。他喜歡自己所做的事情，取得了巨大的成功。」

馬歇爾總是和芒格開玩笑說要把阿罕布拉項目的廣告語寫成「下水道小茅屋」，因為這塊地原先是帕薩迪納污水處理廠。

布思選擇退出是因為土地不是自有的，只獲得了市政府49年的租約。通常貸方不會給租期少於50年的開發項目提供貸款，不過芒格並沒有被這個情況所嚇倒。他知道一家本地的借貸銀行——國家保險公司通過將存折手續費從1%提高到15%，迅速得到了6000萬美元。他們急着要把錢貸出去好賺利息。馬歇爾說貸方除了問他們是不是需要再多借點錢之外，什麼問題都沒問。

芒格處理情況的手法讓馬歇爾確信，查理對於未來的事情會通過獨立思考，得出和別人不一樣的結論：「而且我從來沒有看到他錯過。」

查理這樣看事情：「我和巴菲特各自從學校畢業進入商場，發現一些習以為常的事情其實極端不合理，這些不合理的事情顯然對於我們要做的事情非常重要，但教授從來沒有提起過。要理解這些不合理的事情很不容易——我幾乎在違背自己意願的情況下去學了人類誤判心理學：我認識到自己的抗拒態度會讓自己浪費很多錢，還會降低對自己所熱愛的事物起到的幫助作用。」

芒格處理商務問題的獨創性讓馬歇爾大為安慰。

「和查理一起工作有一件事情很好，」馬歇爾說，「那就是對於誰是老板毫無爭議。」

馬歇爾同意負責阿罕布拉綠色山莊項目的銷售和市場部後，他警告查理他對銷售幾乎一竅不通。馬歇爾說他甚至不願意對潛在買家說任何並非真實的事情。一旦顧客問起土地承租權的事情，49年後會怎麼辦，馬歇爾跟他們說他也不知道，這事情要由業主和市政府共同協商解決。大概有三分之二的潛在顧客因為這個問題而退縮了，不過房子還是很快就賣完了，更值得一提的是洛杉磯當時正在經歷史上最嚴重的一次房地產衰退。

單層房屋是一個賣點，不過另一個優勢是這個地理位置離市中心只有20分鍾車程。市政府也及時變更了政策，將地皮賣給了業主聯盟。

雖然芒格的房地產投資有着這樣那樣的問題，相對來說都是些小問題。自住式公寓從來沒有任何法律訴訟或者要長期跟進的問題。一旦售出，財務交割完畢，整個項目就結束，和他沒有關系了。

在開發過程中，查理還發現自己有建築師天分。他的洞察力和熱情可以轉化為耐用舒適的空間設計。芒格喜歡做開發和建造，不過擔心自己如果要做成功的建造商，對於借貸的依賴程度會越來越嚴重。查理和馬歇爾又開發了一個項目，不過決定那將是他們最後一個項目。

在最後一個項目中，芒格把一小部分單元放在了一條主路上。那塊地實際上屬於阿罕布拉境內，不過離高檔住宅區很近，看起來就是一個令人向往的住所。房子又一次一眨眼就賣完了。辛勤的工作最終有了回報。芒格從職業生涯中的房地產階段抽身而退，帶着足夠的錢開始投入自己的獨立投資生涯。

「結束的時候，我在房地產開發中一共賺到了140萬美元，」芒格說，「當時那可是一大筆錢。有些是從買房子的人那里拿到的匯票。後來這些積壓了很久的匯票也都兌現了。我一共做了5個項目然後就收手了，因為不喜歡時常跟別人借錢。當然，還有一個原因，這是一項涉及許多細節的工作，每個細節都很重要，全職做都很不容易，更何況是兼職。」

查理開始做項目的時候並不完全是個建築業新手。他剛到洛杉磯沒多久就在艾芝伍德大道造了自己的房子，1960年又在漢考克公園的兩個大型地塊上收購了一幢大廈。他拆除了大廈，以相當可觀的利潤出售了其中一塊地皮。在另一塊上則為新家庭建造了一幢房子。芒格一家至今還住在那里，只是重新擴建翻新了好幾次而已。

埃米莉•芒格是家里最小的女兒，她出生時芒格一家住在羅斯科馬爾大街的房子里，那是南希結婚時帶來的。1歲的時候家里搬進了漢考克公園的六月大街。新房子讓芒格家的生活輕松很多，因為查理再也不需要在高峰時間開車穿越洛杉磯往返辦公室和家之間了。

「我們騎車上學，也在居民區里騎來騎去，」埃米莉說，「現在這里是市中心，那時候看來就是一個小鎮。我家附近有8個女朋友。我是非常幸運的人，從小周圍總是有和我年紀差不多的孩子，還有快樂穩定的家庭和好朋友。」

六年級前，埃米莉都就讀於家附近的第三街道學校。七年級到十二年級間則去了私立學校。「我媽媽也讀的是那所學校，我很喜歡，到現在還有一群女朋友整天在一起玩。雖然偶然有一兩個電影明星的小孩來就讀，但並不是真正的好萊塢學校。它更傳統。我有一個很棒的生物老師，因此很喜歡上課。」

查理和南希•芒格仍然認為六月大街的房子是他們的根據地。

「你到了40歲回去，老房子還在那里，這感覺相當與眾不同。我的大多數朋友都還在。很多家庭可能已經分崩離析，或者至少也搬家了。孩子們能在同一個社區是天賜的禮物。」埃米莉•芒格說。

巧的是，巴菲特的子女們長大成人的時候也住在奧馬哈相對朴素的房子里，他們也表達了與埃米莉相同的感受。

芒格樂於看到自己的工作有一些實質性的成果，因此還是很喜歡參與建築項目。芒格總是跟別人說：「我不相信做任何事都可以不用親自動手，也不想像拉塞爾•塞奇（早期財政家）那樣被人們記住的只有買進賣出小紙片的本事。」

在星島，幾乎永遠都在改造一個房間或者新建一個碼頭。戴維•博思威克和妻子莫莉要買下英格蘭一幢鄉村小屋前，他們跟芒格咨詢了很久才做出決定。芒格用為莫莉•芒格設立的信托基金幫助她修建了房子，還抱怨溫迪不願意用同樣的方式處理她在南帕薩迪納的舊大宅。她喜歡自己家現在的樣子，覺得和周圍社區很相稱。

位於哈佛西湖學院的芒格科研中心在設計過程中芒格給予了很多意見。他和建築師們會面，反復討論多次後最終做出了最適合那塊場地的設計。看起來芒格可以在不強迫設計師和施工方改變意見的情況下讓自己的願望得以實現。

「不，他不會得罪人，」布思說，他也是哈佛西湖學院的校董，「他可以把話說得巧妙而有趣。」

芒格在規劃芒格科研中心項目時發揮了這種技巧。當他看到男女廁所的面積一樣大時，問道：「你們打算在這幢教生物的大樓里面這樣做嗎？」

布思說校園里還有另外一棟建築，是體操館和藝術館的綜合體。經常把設施在體操用途和劇院之間改來改去費時費力，人們在討論是不是花點錢索性變成單功能的建築。查理對董事會說：「你們看，男人只有一個器官同時有兩種功能，而且常常惹麻煩。」

芒格也同意幽默很有用，尤其是反對專家們在自己領域中的意見時更是如此，不過他覺得自己有時候還是得罪人了，要時時警惕別太過火。

之前不久他做了另一個商業開發項目，是威斯科金融公司在聖巴巴拉的一個物業。威斯科金融的前身互助儲蓄1996年時買斷了這塊沿海未開發地塊。

這個開發項目的正式名稱是海邊牧場，但是電影《美好人生》里出現了「波特山莊」後，巴菲特就管它叫「芒格山莊」。「他常常要把芒格山莊里的東西賣給我。」巴菲特埋怨道。

芒格山莊位於聖巴巴拉南端的一個高價親水社區，夾在太平洋(601099,股吧)和沿海山脈之間。這一帶到處都是柑橘樹林、桉樹、橄欖樹、夾竹桃、洋槐和金鍾等植物，這一切都為早期加利福尼亞式的房產項目增光添彩。

當地建築管理部門和加州海岸委員會討價還價了好幾年才就海邊牧場項目的規劃達成一致意見。只有一半的房子有無敵海景。芒格說私家路、排污設施、各種其他費用，包括高昂的考古義務都成本很高，房子會賣得很貴，而開發的利潤卻相當有限。「為獲得土地完全使用權，我們向聖巴巴拉郡出讓了土地總值的很大一塊。」他說。

「我要開發那塊地是因為我不想讓地區政府用他們的方式敲詐我。現在我知道如果我當時讓他們敲詐我，經濟上來說我會收益更好。」

1989年芒格向股東們匯報說：「對於這塊土地的合理開發已經擱置了14年，始終在取得土地使用法許可的過程中。不過，令人驚嘆的是，土地上有8幢房子和一些休閒設施都處於不同程度的完工階段，是已經獲得批准的32幢房子中的一部分。互助儲蓄計劃在各個方面都把這個項目做到一流，尤其是景觀設施更會非常特別。」

用今天的標准來看，這塊地，在報表中記錄為200萬美元，的確物有所值。實際上，查理和南希現在經常去度周末的那幢房子所在的兩個地塊也花了210萬美元。

布思相信芒格對行政要求的回應是很有創意的。「聖巴巴拉的海邊牧場項目做得很漂亮。那塊地受限於太多條款，他一定要有想象力才能解決這個問題，他成功突圍了。」

雖然芒格山莊有很多賣點，銷售情況卻欠佳，很多買家還都是芒格自己的朋友和同事。居民名單看起來就像是芒格以前的律師事務所的通訊錄。

布思也在芒格山莊買了房子，不過是飽受威脅後才買的。「我買是因為查理讓我日子很難過。其實我根本不需要另一幢房子。」

當芒格開始在高風險的房地產開發行業掙自己的第一個100萬時，尚未與他見面的沃倫•巴菲特也在奧馬哈給自己打基礎，為巴菲特合伙事務所累積資產。那時，卡羅爾•安格爾博士參加了巴菲特的夜校投資課程，和丈夫威廉•安格爾一起投資了巴菲特合伙事務所。比爾•安格爾和他弟弟約翰，現在是林肯鎮監護人人身保險的執行官，都是查理在密歇根大學的至交好友。他們共同的朋友越來越多，不過各自的軌跡還是沒有交錯到一起。

（摘自《巴菲特幕後智囊：查理芒格傳》；中國人民大學出版社）