陸家嘴：資產質地優厚 買入評級

■事件：公司26日公布三季報，1-3季度實現營業收入66.9億元，同比增長58.21%；歸屬於上市公司股東的凈利潤13.52億元，同比增長20.0%；基本EPS0.402元。

■業績高增長持續，少數股東損益增加:公司三季度收入近67億，同比增58%，總量已超15年全年，主要由於Z4-2商業項目及世紀大都會項目銷售交付。扣非後的歸屬凈利潤13.09億（+22.48%）；另外由於轉讓子公司部分股權，報告期內少數股東損益3.69億（+87.93%），占凈利潤的比例有所提高。

■手握陸家嘴(600663,股吧)高端經營性物業，不可再生也難以復制。公司前三季度實現租賃收入為18.79億，同比增加25%（占營收比例升至28%，達到16年收入目標的73%），其中甲級寫字樓和高品質研發樓出租率分別達99%和100%，平均租金為7.17元和5元（每平米/天），較15全年增長3.31%和3.95%。公司上半年經營性物業達154萬方（甲級115萬方），在建面積超260萬方，涵蓋上海中心、前灘中心等超高層地標性物業，可保證長期現金回報的穩定性和增長性。

■物業銷售去化良好，大手筆布局蘇州市場。受益於今年上海市場的高度景氣，公司1-9月住宅銷售簽約面積9.6萬方（+40.4%），合同金額約32.2億（+42.6%），銷售均價2.5元/方（+1.5%）。三季末預收款達79.34億（同比+119.5%）。前三季度公司住宅在售總建面共37萬方，同比減縮小了44%，上海、天津待售去化率高達99%和98%（上年同期73%和84%）。10月17日，公司公告聯合競得蘇州綠岸公司95%股權，公司合計出資40.4億，若交易成功將獲得高新區108.4萬方住宅及經營性物業，包括獲得蘇州66.4萬方住宅物業資源，為未來物業銷售業務的提供穩定的結算資源。

■上海國改排頭兵，獲得集團金控平台注入。陸金發原為浦東國資委「為新區參與和推動金融產業發展」成立金控平台，陸家嘴集團通過10年及15年兩次增資，持有其88.2%股權，並成為了集團金融板塊運營主體。經過多年發展，陸金發已經初具大金控的雛形，是浦東國資旗下重要金融資產。2015年陸金發實現營收17.41億，凈利潤6.39億（其中旗下愛建證券凈利潤1.59億；陸家嘴信托5.52億）。2015年9月陸家嘴集團曾公告其應上海國資委要求，擬將陸金發無償劃撥至上海國際集團。今年4月底，公司公布了重大資產重組預案，擬以支付現金的方式購買陸金發100%股權，後經過調整為擬以支付現金的方式向陸家嘴集團和前灘集團購買所持陸金發88.20%股權，評估值約94.89億。公司一舉獲得涵蓋證券、信托、保險三大牌照及其余金融業務，並表後預計可大幅增厚公司業績。

■投資建議：公司業績兼具高增長和高穩定性，業務轉變為「地產+金融」雙輪驅動，未來具有「高送轉」和集團持續整合的預期。我們預計公司16-18年EPS分別為0.71、0.85和1.01，繼續維持「買入-A」評級，6個月目標價44元。

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