高端專訪|李宏:現在是做存量資產的最好時機

李宏，保險資金投資不動產的第一代投資人。她曾在4年時間里，做成第一單保險資金投資不動產債權計劃，第一單投資不動產股權產品，把基礎設施及不動產投資的規模從幾十億做到了千億規模。現在她是嘉豐達資產管理有限公司合伙人。因為她認為資產管理人的角色更有挑戰，更有技術含量。

她專業、專注，不像男性資產管理者那樣求規模，求做大。「我希望嘉豐達成為基金里面做得最好的之一。我們更強調追求品質，希望做得更扎實和穩健。」嘉豐達資產管理有限公司合伙人李宏在接受和訊房產專訪時說。

對於目前的市場現狀，李宏表示，住宅市場調控對做存量資產的平台而言是利好，因為資金總要有出口。「從現在開始到2017年，是一線城市做存量資產的機會。」李宏說。

和訊房產：近幾年，房企轉型做資產管理漸成趨勢，您如何看待房企的這種轉型？

李宏：過去房企運作普遍采用高槓杆，但經歷幾輪調控之後，土地資源獲取越來越貴，地產公司之間的競爭越來越激烈，保險資金也開始站在房企背後或者自己拿地運作。上市房企每年都有銷售額和利潤增長的要求，但在現今這種市場情況下，很難實現銷售額和利潤保持持續高增長。

另外，從境外成熟市場的發展方向看，房企轉型資產管理是一個趨勢。境外的房企占比比較小，地產行業本質是一個金融行業，屬於資本密集型產業，在境外主要由房地產基金操作。國外就有很多房地產公司轉型為資產管理公司，比較典型的如鐵獅門。

我認為，未來房企想要生存發展，向資管的方向走是個非常好的方向，這是一個趨勢。這個趨勢不太可能退回，就看誰下的決心大，誰就能成功。

和訊房產：房企在轉型資產管理公司過程中遇到最大的瓶頸是什麼？我們看到，幾年前有很多房企成立基金公司，但幾年運作下來，並沒有看到做得特別有特色，對此，您怎麼看？

李宏：房企轉型資管公司最大的困境是如何站位問題，就是擺脫原來開發商的慣性思維模式，把自己放到一個公允的地位來做。

目前，很多房企在與資金方合作中，傾向於資金方的收益是可以鎖定的，即使做股權也希望是明股實債，往往把資本當槓杆用。事實上，成熟的資管模式，應該是為投資人找最好的項目，然後把項目做到最好，資管公司要做的事情是把價值最大化，然後把產生的利潤分配給投資人，資管則賺取其中的管理費及超額溢價分成。但在實際運作中，開發商轉型資管公司之所以費勁，是因為開發商自己沒有站在資產管理人這樣的第三方來做，沒有擺脫把好的項目留給自己做，把不好的項目給投資人這樣的慣性思維模式。這就需要房企把自己和投資人放在同樣公平的位置上對待。

事實上，房企轉型做資管的優勢在於在操作、運營、管理開發、團隊等方面積累了很多經驗，這是有一定規模的房企比資管公司占優勢的地方。不過，對房企而言，放棄固有思維是最難的，只有放棄才能得到。

和訊房產：您如何看待房地產基金市場這幾年經歷的變化？

李宏：在房地產市場暴漲時代，市場涌現出一批基金公司，除了房地產商，還有很多溫州（樓盤）老板、山西老板，他們也參與做基金，但實質上，這些基金做的項目通常是給項目放高息債。那個時候，房地產市場好，周轉率高，可以支撐這樣的高利率。但經過這幾年房地產市場的起起伏伏，之前的這類基金，很多做不下去退出了。前兩年P2P大量涌現，有些資金則涌到了P2P領域。還有一些基金公司，隨着市場變化，也在逐漸做轉型。

從幾年前開始，成熟的機構資金越來越注重資產本身的價值，開始在市場上購買資產。他們也會投權益類項目，看到好的項目更願意分享股權收益。另外，高凈值的個人投資人現在對於好的項目，也願意分享股權收益。大的機構資金和高凈值客戶在投資現在更多會從資產配置的角度會投資一些策略型的基金，例如基金投資一定比例的核心型資產、價值增值型資產和機會型資產。

和訊房產：作為主要專注於以私募股權基金方式運作產業園的資產管理公司，嘉豐達的運作特色是怎樣的？

李宏：嘉豐達運作基金一開始是從一個比較艱難的角度切入，從股權投資和資產投資的角度出發，發掘項目價值，最終分享價值。我們的主要特色是在資產管理的方面：項目的定位、建設、招商、運營中，會把服務這一端做到極致，幫客戶做到沒有能力或無暇去做的諸如跟產業打交道的各類證件等事情。另外，我們資產管理做得也非常深入。我們的資產管理團隊比較大（投資團隊和資產管理團隊比例約為1:4），而且有越來越大的趨勢。我們有些資產是做城市更新、做產業園區運營，園區運營的特點是對產業及產業的相關審核有要求，我們幫助挑選適合的產業園區，幫助企業做准入，如果有上市需求，幫助引入投資人等事情，這些方面我們比一般基金做得更充分。

和訊房產：目前22個城市重啟調控政策，您對近兩年的市場如何判斷？嘉豐達未來的投資重點會如何側重？

李宏：對於我們這類在一線城市及周邊衛星城做存量資產和小城鎮建設業務的公司而言，住宅市場調控對我們並非利空，一定程度上是利好，因為資金總要有出口。我認為，從現在開始到2017年，是一線城市做存量資產和一線城市周邊衛星城鎮建設的窗口期。

嘉豐達未來的投資重點還是側重北京（樓盤）、上海（樓盤）、深圳（樓盤）這3個一線城市及3個一線城市周邊的衛星城。近兩年，由於實體經濟整體發展不好，很多三四線城市的產業園建成卻成為空城，這種狀況需要一定的時間來消化解決。但目前在一線城市，隨着中心城區產業不斷疏解，中心城區留下很多需要改造的老舊資產。我們收購這些資產，然後根據區域定位重新做新規劃，進行更新改造和運營。經過改造後的項目，區域內資產價格及租金收益都可可以得到較大幅度的提升。這些就是源於專業創造價值。還有一類客戶，我們會從他們手里買下資產，然後幫其尋找符合產業政策的其他地方轉移入駐。