地產：野蠻生長

核心觀點：

彩生活：物業管理行業的領軍者2002年彩生活物業管理公司作為花樣年集團的一部分在深圳成立，2014年，彩生活獨立分拆後在香港聯交所上市。截止2015年底，彩生活總管理建築面積達到3.22億平方米，占全國物業總管理面積的1.85%，是全國規模最大的物業管理公司。公司物業管理收入占比為70%以上，O2O以及其他業務收入增速低於物業管理。隨著14、15年的快速擴張，公司管理效率以及成本管控水平依然強於百強企業平均水平。

中海物業：穩步「內生」增長，維持高品質服務中海物業15年業務獨立分拆後在聯交所上市，截至2016年6月，總管理面積達到8600萬平方米，過去四年CAGR達到34%，其中計算收益管理面積6900萬平方米，覆蓋的城市範圍增長至50個。由於酬金制比例的提升以及加強成本控制力度，利潤率有明顯提高。

中奧到家：聚焦長三角、珠三角，盈利能力出色公司05年在廣州成立，15年中奧到家在香港聯交所上市。截止到16年中期，合約管理面積達到3647萬平方米，住宅物業管理面積為1685萬平方米。公司業務布局28個城市，其中主要布局在長三角及珠三角地區，作為獨立物業管理公司在項目選擇上不會受到地產開發業務的限制，具有更大的選擇空間。公司包干制服務利潤率水平高於其他企業，在成本控制和物業合約控制能方面體現出較強的能力。

綠城服務：專注高端物業，利潤效率高綠城服務成立於98年，16年完成上市，截至2016年6月底，綠城服務總在管面積為910萬平方米。公司對於綠城中國的項目依賴程度較低，15年末項目占比僅為22%，但受到綠城的品牌影響較大，在高端物業服務領域具有極強的競爭力。公司單位管理面積凈利潤貢獻能力，多元化服務滲透率都是所有上市物業管理公司中最高，從側面也可以說明高端物業服務的附加值更高，多元化的橫向拓展可能性也更大。

物業管理公司的估值方法：平均PE35倍，平均PA47倍根據港股物管公司的估值表現，行業平均PE水平為35倍，平均PA（總市值/物業管理面積）為47倍，PA倍數隨著單位管理面積的業績貢獻能力的提升而提升。物業管理行業首次覆蓋給與「買入」評級。地產行業維持「持有」評級不變。

風險提示行業基礎業務利潤率較低，社區O2O行業發展存在不確定性。

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