發改委收緊房企發債開啟去產能 或現併購潮

和訊網消息 11 月 11 日，有消息稱，發改委發布《關於企業債券審核落實房地產調控政策的意見》，對房企發行企業債融資進行了嚴格規定，限制房地產開發企業發行企業債券融資用於商業地產項目，並對用於保障性住房和安置性住房的企業債發行做出詳細規定。

該意見與上周交易所發布的《關於實施房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》一脈相稱，政策目的都是為了落實黨中央和國務院的房地產調控政策，積極引導社會資金投向實體經濟。

興業證券 (601377, 股吧) 固收分析師唐躍認為，「限購限貸」和「融資收緊」政策極大地增加了開發商的資金償還壓力，在本輪牛市中擴張過快、在優質城市新增土地儲備較多但開發資金相對比較緊張的中小開發商正在逐漸成為大型房企併購或合作開發的對象。

「隨著三四線城市的中小房企逐漸退出市場和一二線城市實力較弱的房企逐漸被併購，中國房地產市場『產能過剩』的局面有望得到較大改觀。」唐躍表示。

從政策發布的內容來看，發改委和交易所都明確收緊了商業性房地產的開發融資。此次發改委通過對開發項目類型進行嚴格區分，對除了保障性住房、棚戶區改造和安置性住房項目之外的所有商業性房地產項目進行了「一刀切」。

唐躍認為，最大的亮點是將「保障房」和「安置房」建設與當地的「庫存壓力」密切結合起來，禁止高庫存城市發行企業債用於安置房建設，此項規定可以較好地防止開發商「繞道挪用」發債資金。

據和訊網了解，當前房地產庫存 70% 集中在三四線城市，而且受到 2006 年「90/70」政策影響，三四線城市大量 90 平米以下的「剛需房」逐漸淪為經濟學意義上的無效供給。

唐躍表示，在高庫存城市重複投資建設「保障房」和「安置房」的必要性相對較低，政府或可以選擇向開發商「購買存量房」的方式來緩解本地區的供需矛盾。

在實際操作中，當前仍有一些地方政府以「毛地」形式出讓土地，意味着拿地房企面臨較大的拆遷壓力。唐躍認為，實際的拆遷支出會高出原計劃支出的 30-50% 以上，開發商便有較強的對外融資需求。

綜合來看，唐躍表示，本輪調控開啟了房地產市場從「去庫存」轉向「去產能」的序幕。當前房企拿地動能已經顯著減弱。在三四線庫存較高但一二線優質土地儲備相對不足的背景下，房地產投資存在較大的下行壓力，房地產市場已經開啟「去產能」模式。

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