【蔡志雄專欄】考慮目的及區域，不動產不應該只有一個答案

你最關心不動產的哪一件事？我想，絕大多數人最關心不動產的，應該是「漲跌」這件事，因為「漲跌」跟「買賣」相關，許多人期待能夠「買」在最「低」點，還要「賣」在最「高」點。於是，關於房子能不能買這件事情，似乎都被簡化成只有一種答案，這個時間點可以買或不可以買。

是啦，可以買或不可以買看起來是一個最簡單的答案，可是也因為把問題想得太簡單了，卻忽略了原來的重點。以台灣高達百分之八十以上擁有自住房屋來說，很大的比例一輩子換屋不到幾次，就像有人戲稱是「三宅一生」，住過三間房子就是一輩子了，這其中還有人是「一宅一生」，一輩子從來沒有換屋過，所以房屋的價格一點關係也沒有，更重要的是買房子的目的。

我也遇過不少人問我現在房子能不能買？或房子現在要不要賣？現在房價下跌大家都知道，價格沒有最低只有更低，所以現在不賣只會越來越便宜。那就賣囉，是這樣嗎？當然不是，對於「一宅一生」的人來說，一輩子住得安安穩穩，難不成還要現在賣等將來低點買回來，一來一回賺價差！所以根本不用賣，甚至可以說價格漲跌對這些人來說是干卿底事。而「三宅一生」的換屋族想賣當然可以，正好趁現在先賣出，之後再用更便宜的價格買一間房子回來。

至於想要賺價差的人，在房價下跌趨勢下，買了一間房子降價的可能性遠遠大於漲價，更何況買賣房屋還有一定的稅賦成本，現在要靠同樣一間房子同樣屋況直接漲價賺錢，根本是挑戰不可能的任務。當然，如果可以靠壓低取得成本例如像法拍屋，或者將不良屋況改善，才能創造出房屋的價差。那問題也不是房子能不能買，而是要用什麼樣的方式買房子才能賺錢？

那如果是同樣的目的，難道就通通都可以買或通通都不可以買嗎？錯了，即便是相同的目的，但不同的區域各自有不同的條件，答案也會不一樣。就拿出租這件事情來說，雙北市的平均投報率不到百分之二，可是往南部包括台中、高雄現階段都可以找到投報率高達百分之五以上的物件，所以雙北市現階段不適合買房子當房東，但是台中、高雄就可以。同樣是出租的目的，不同的區域會有不同的答案。

那麼，是要雙北市的人通通殺到台中、高雄買房子當房東嗎？這樣又把問題想得太簡單了，當房東一定要就近管理，否則，光一個維修路途遙遠，房東就跑得焦頭爛額了，要考慮由他人包租代管會是比較好的方式。同時，每個地區的工作機會不盡相同，租屋需求也不一樣，除了表面計算好看的投報率之外，中南部的待租期可能會拉長一點，這都是要考慮的事。

無論目的為何，房地產都是長遠的規劃，要考慮的事情很多，往往不是一個簡單的答案就能解決。所以，關於不動產的「買」或「賣」，不要只想當買低賣高的房神，要找到答案之前，先把自己的題目想清楚吧！