京土地出讓金占銷售額比重創新低 財富人群出手

截止12月15日，2016年北京僅成交26宗經營性用地，土地成交金額為772.19億元，創近4年新低。而商品房市場的成交熱度卻始終高企，達到4739.39億元，創下歷史新高。相比之下，截止目前，今年北京土地出讓收入僅占到當年商品房銷售額的16%，這一比重創下歷史新低。

北京近10年商品房成交額與土地成交額對比

造成這一現象的背後原因在於北京土地市場的「飢餓」供給。據亞豪君岳會統計顯示，截止12月15日，今年北京僅供應了27宗經營性用地、目前已成交26宗地塊的規劃建築面積471.92萬㎡，這三組數據均創近10年新低。

亞豪機構市場總監郭毅分析，土地是商品房的生產資料，土地供給的不足將打破未來樓市市場供需的穩定局面，成為推動房價上漲的誘因之一。而北京的「930」調控，則劍指需求側調控，通過提高不同人群的首付比例，來降低購房槓桿，減少購房需求，以期達到平滑供需關係、穩定市場的目的。

調控之後，北京樓市的成交走勢也實現了調控的預期目的，迅速進入量縮價穩的階段。數據顯示，9月北京純商住宅的成交套數還高達5499套，調控後的10月銳減4成，降至3354套，11月環比再降2成，跌至2670套，12月前半月北京僅成交1665套純商住宅，預計全月銷量將與11月持平。成交量重挫的同時，成交均價的漲勢得以止步，調控後，北京純商住宅的整體均價水平大致穩定在了4萬元/㎡上下。

「930」前後，北京純商住宅成交變化

除了量、價得以控制，調控之後，北京樓市的成交結構也出現明顯分化。

據亞豪君岳會統計數據顯示：調控後（10月1日-12月15日）純商住宅中，120平米以下中小戶型成交占總銷量的比重為41.8%，相比今年調控前的9個月下滑了8.5個百分點，而200平米以上大戶型成交占比則由調控前的15.9%升至22.3%。

按總價分類顯示出同樣的市場變化。總價500萬元以下的剛需、剛改型純商住宅的成交占比由調控前的66.2%降至52.6%，而1500萬元以上的高端住宅成交占比則由5.6%上升至10.5%。

亞豪機構市場總監郭毅認為，調控後，不同消費能力客群對於調控的認知度不同，以及對於資金調配自由度的不同，因此面臨調控時的應對策略發生根本性的變化，是造成市場結構顛覆性改變的原因。

剛需剛改客群對於價格更敏感，樓市經歷長周期調控後，成交量的下滑最終將作用到價格，供需博弈的僵持局面一旦被打破，二手房將率先出現價格調整，此後可能會傳導向環京以及北京遠郊的新房項目，而今二手市場已經出現價格彈性加大的信號，意味着價格下行的通道正在打開。剛需剛改客群更關注調控周期內的價格變化，基於對購房後房價下跌的擔憂，同時抄底心態下，造成調控後剛需剛改客群的入市步伐放緩。

而對於中產以及財富客群來說，其洞察市場的視野更為宏觀，能夠跨越調控周期去看待房地產市場的長期性發展。

國家統計局數據顯示，11月末廣義貨幣供應量（M2）仍維持在11.4%的增速，貨幣超發仍在繼續。而與此同時，11月製造業投資增速雖然在企穩回升，但同比增幅仍僅3.6%。

亞豪機構市場總監郭毅分析，實體經濟尚未穩固，投資市場上產品稀缺、風險提升，財富客群兼具居住與投資需求，配置高品質的稀缺型住宅產品仍是首選。此外，資金的充沛度也使得中產及財富客群在應對信貸調控升級的過程中更加從容。此外，不同於剛需可以轉向二手，財富客群對於面積改善及品質升級的雙重追求使得其大多會選擇購置新房。

但是，當北京高端置業需求上升時，卻遭遇房企惜售，「930」調控後，北京純商住宅的新增供應套數由9月的3255套，10月、10月一路下降到每月僅千餘套供給。北京新房產品供給不斷下滑的大趨勢也使得其購房更具緊迫性。

當樓市調控成為長效穩定市場的手段，北京新房市場價格走高與供應走低同步，新房與二手容納的客群的涇渭分明趨勢將進一步彰顯，二手主要承載剛需剛改客群，而新房市場則徹底被高端改善客群占據。