香港4天兩出手壓樓泡 買家二按至8成 DSR上限降5%

為壓樓泡，金管局4日兩度出手，情況少見。  圖片來源：香港文匯報

香港金管局4日兩度出手壓樓泡，今次的目標是向財務公司借貸及二按的買家「加辣」，打擊財務公司涉足物業按揭市場。金管局昨(2)日向銀行發出指引，對借二按(二貸)的買家，若其總按揭成數高過局方容許的上限逾20個百分點的話，其「供款與入息比率」(DSR)上限需調低5個百分點。如目前700萬港元以下物業銀行只能承按6成，買家若借二按至8成，則DSR上限將由50%降至45%，逼買家減少槓桿。

香港《文匯報》報導，金管局上周五再出招收緊按揭後，有聲音認為，市場或出現大量二按或按揭保險計劃(額外融資)的情況。針對這種擔心，金管局昨上載一份補充文件，講明若按揭申請人透過額外融資，以致整體按揭成數較金管局正常所容許的最高按揭成數上限超過20個百分點，認可機構需將適用的《供款與入息比率》(DSR)上限調低5個百分點。同時，當局亦針對財仔作出規管，若與銀行等有借貸關係，於借出按揭時亦須遵守金管局的指引。

金管局在文件中舉例指，以最高按揭成數上限為六成的物業為例，正常適用的DSR上限為50%，壓力測試下的DSR上限為60%。若按揭申請人申請額外融資，以致整體按揭成數超過八成，適用的DSR上限須調低至45%，壓力測試下的DSR上限亦要調低至55%。

另外，若果按揭申請人原本適用的DSR上限及壓力測試下的DSR上限分別為40%及50%(例如涉及非自用物業)，而申請人申請額外按揭融資以致其整體按揭成數較正常最高上限超過20個百分點，兩者則應分別下調至35%及45%。

若按揭申請人透過額外融資，以致整體按揭成數較金管局正常所容許的最高按揭成數上限超過20個百分點，認可機構需將適用的DSR上限調低5個百分點。

金管局強調，認可機構應緊記，DSR上限不應只應用於正在申請的按揭貸款，而要應用於借款人的所有負債，包括任何來源所得而用作購置物業的額外按揭融資及其他負債。

此外，就最近市場關注的「財仔」借貸問題，金管局昨日亦於新聞稿中強調，當局一直要求向財務公司提供借貸的銀行及認可機構，在財務公司提供按揭融資時須遵守金管局的指引，否則或會終止其與銀行業界的信貸業務關係。在新一輪的逆周期措施下，若銀行沒有遵從相關規定，金管局會要求銀行不再向與其建立信貸業務的財務公司提供任何按揭融資。

若然財務公司欲繼續參與按揭業務，則須向銀行確認自身願意並有能力跟從金管局的審慎監管指引，當局亦已經與個別銀行進行跟進。

金管局再添新辣招，推出新的按揭貸款監管措施，加上市場預期美國聯儲局加息，按揭貸款風險增加，中銀香港經濟研究員張文晶昨發表評論指出，銀行業按揭貸款風險維持在可控情況的挑戰越來越大。

她指，按揭業務是香港銀行業的重要部分，銀行的按揭業務也有因去年5月政府放寬雙倍印花稅而好轉，現時香港銀行業的按揭貸款的資產質素穩健，至今年1月的最新數字，拖欠超過3個月的按揭比率只有0.03%，新批按揭貸款比率為54.5%，而該行平均供款與入息比率為35%，在同業中屬於較為健康水平。

香港樓價升勢加劇，加上市場對美國聯儲局今年加息的預期，均令香港未來樓價加添下調壓力，張文晶認為，銀行業的按揭貸款風險最低時期或已過去，銀行業的按揭貸款風險正在增加 ，現時按揭貸款風險仍處於可控的情況，但認為未來要維持可控情況的挑戰會越來越大。

金管局在上周五再推新一輪的按揭貸款監管措施，包括下調價值700萬港元以下自用住宅物業按揭成數最高70%下調至60%，及下調供款與入息比率，包括第二套自用住宅及各類非自用物業按揭貸款的比率由最高50%下調至40%，利率壓力測試下的比率上限由60%下調至50%。