【林嘉焜專欄】105年賣屋所得報稅攻略 (上) 案例試算

台灣從 101 年 8 月 1 日起，實施「實價登錄」制度，這是財產交易透明化的國際趨勢。相對地，稽徵機關對民眾售屋的成交價格，掌握度也提高，民眾申報售屋所得時，不能以過去的觀念，以為國稅局不知道「我賣多少！」而自行採取最低金額申報。萬一申報錯誤，又遭補稅加罰，這就得不償失了！

假設，王先生在 92 年 SARS 期間，以 800 萬元在內湖區買了一間約 40 坪的房屋，去年 (民 105 年) 以 2,500 萬元售出，則今 106 年 5 月所得稅申報，他應該如何申報售屋所得呢？應先判斷適用「新制」或「舊制」的所得稅！

雖然王先生是在 105 年賣屋，但持有房產超過 2 年，因此今年 (106) 報稅適用舊制，舊制則有 3 種申報方法：

[情況 1] 成本明確：只要成交、成本、費用證明文件齊全，就採用核實認定。

[情況 2] 成本不明也非高價：採用房屋評定現值乘上財政部核定標準。

[情況 3] 成本不明但高價：但王先生出售台北市房地產價格為 2,500 萬元，未達 7,000 萬元的台北市標準，因此不適用。

[情況 1] 如果王先生能舉證當年購買契約書，相關成本及費用證明，可以「核實認定」售屋所得。驗算如下圖：

[情況 2] 如果王先生「無法」舉證當年相關成本及費用證明，則採用財政部核定標準。假設房屋評定現值為 70 萬元，而內湖區房地產的財政部核定標準為 41%，則驗算如下圖：

王先生若採 [狀況 1] 核實申報法，須申報售屋所得 450 萬元，併入所得申報；如果採 [狀況 2] 核定標準法，售屋所得降至 28.7 萬元，兩者差距達 12 倍，產生的稅賦相差可能高達 21 倍！(註：尚未加算累積差額)

很明顯地，[狀況 2] 比 [狀況 1] 省稅許多！或許，王先生已經遺失 13 年前當年買賣契約，無法舉證當年成本及費用證明，剛好選擇 [狀況 2]。否則只要國稅局查到出售者的購屋成本證據，一定會以 [狀況 1] 核實申報。

特別提醒民眾在 101 年 8 月 1 日實價登錄上路後才購買的房產，地政事務所將買賣實際金額都歸戶存檔，民眾只能選擇 [狀況 1] 核實申報，否則會被補稅加罰款。以上表中的王先生可能稅賦為例，若國稅局查獲王先生當年度購買成本的證據，但是卻發現王先生以 [狀況 2] 方式申報，才繳稅 8.6 萬元，則國稅局重新計算後，應納稅額為 180 萬元，則應補繳稅額為 171.4 萬元，若處以 0.5 倍的罰鍰，就是 85.695 萬元，合計補稅加罰 265.695 萬元，絕對得不償失，提醒民眾勿存僥倖心理。

另外提醒，如果王先生當年並非購買取得內湖房產，而是「受贈」或「繼承」取得，則一律要以 [狀況 2] 核實申報方式申報，成本就是受贈或繼承當年度的土地公告現值加上房屋評定現值，此所得金額更高、稅賦就更重！