【蔡志雄專欄】出租房屋未來跟米一樣也有品牌

「租賃住宅市場發展及管理條例」草案目前正在在立法院審議中，其中主要目的是要將現行以個體戶房東為主的租賃市場，引導變為由專業租賃公司來包租代管。既然行之有年都是個體戶房東，光立一個法案，就有辦法改變台灣租賃市場長久以來的型態嗎？

這讓我想起早期台灣街頭巷尾都有個人經營的雜貨店，親切到連買一個罐頭花瓜都會當場幫忙用開罐器打開，但畢竟是小本經營，所以普遍店面都較為昏暗老舊。之後從國外引進燈光明亮、擺設整齊，店員都要穿制服的連鎖超商，經歷一段時間的發展後，現在到處都是不同品牌的便利店。

說到雜貨店，又讓我想起第二件事，小時候我媽常要我去隔壁的雜貨店買油、買米，不論是油或米都只有價格，沒有品牌，特別是買油還要自己帶罐子，老闆用勺子撈起油用漏斗裝進罐子裡。到了現在，油跟米不但品牌不同，連價格也不一樣。

沒錯，租賃市場未來也即將改觀，從個體戶房東為主，變為多數由專業租賃公司包租代管，這是很明顯的趨勢，因為專業租賃公司可以發揮以下三大功能：

一、規模經濟

雖然「租賃住宅市場發展及管理條例」草案目前尚未正式立法通過，但目前坊間已有頗具規模的包租代管業者。房屋出租，從一開始裝潢美化，以及出租期間的修繕管理，個人房東只能論件計價，成本較高，而管理相當數量房屋的包租代管業者，無論是統一議價或是自行請專人處理，成本一定比個人房東來得低，具備成本上的優勢。加上草案中又提供房東將住宅委託包租代管可享有所得稅、地價稅及房屋稅優惠，會增加屋主將房屋交給包租代管業者的誘因。

二、符合需求

目前租賃市場中，有許多公寓隔間成套房的產品，這是因為現在人口結構改變，居住需求偏向小坪數，所以必須將大坪數的公寓隔間出租。目前都更推動不易，未來應該會有更多公寓投入租賃市場，未必皆需將公寓隔間，例如三房二廳的產品可以直接分租給三個人，然後共用客廳、餐廳，但問題來了，房間由個人打掃，那客廳跟餐廳呢？個人房東親力親為打掃太累，聘人又太貴，管理相當數量的包租代管業者可以聘人統一處理，甚至可以一併處理傳統公寓要追垃圾車丟垃圾的麻煩，讓大坪數房屋符合現代居住的需求，這也是個人房東很難做到的。

三、品牌效應

惡房東張淑晶的事件讓房客人人自危，這也是政府推動一連串租賃制度改革的原因。像這樣個體戶的房東有錢就賺，弄壞名聲就另起爐灶，到處遊竄，除非新聞鬧得很大，否則事過境遷不用十八年又是一條好漢。用公司型態經營便有所不同，要長期經營就要注重商譽，加上對出租物件的宣傳，長久下來，便會跟過去的油或米一樣，不再只是價格上的差異，而是會形成品牌效應。

所以未來，不再只是租房子，而是要挑什麼品牌的房子來租。