法拍搶標風起 撿便宜好時機？

【文 / 住展雜誌】

一般而言，法拍屋價格略低於市價，因而成為購屋民眾撿便宜的最愛。而法拍屋代標業者指出，最近競標者變多，所謂的『破上拍』現象更是開始增加；這是否代表，現在是搶進法拍市場的好時機？

由於買賣雙方對價格認知逐漸出現落差，使得最近這兩年，房市成交量降到谷底。而由於目前房市買方多期望價格下修，致使價格低於市價的法拍屋，成為不少人競逐的目標；而這樣的情況，近來似乎愈加明顯。

法拍市場 乍現搶標潮

國內法拍屋市場研究機構之寬頻房訊，日前就發布訊息指出，最近國內法拍屋市場，出現了更多所謂的『破上拍』現象，也就是法拍屋的拍定價格，比前一拍的底價還高 (如：第三拍拍定價格超過第二拍底價)。最近更傳士林某屋齡三十六年的老屋，吸引超過兩百人搶標，其中近八成是有效標，此乃法拍史上頭一遭。

統計中還顯示，相較於去年同期，今年上半年無論是得標率、得標件數，比例上都有增加；儘管幅度不算大，不過就目前市場氣氛及成交狀況而言，仍是值得注意的趨勢。

逾放屋加溫 復甦前兆

回顧這一波房市十年大多頭之前，也就是約民國八十九至九十一年，當時整體房市仍處盤整階段，然，同時段法拍屋市場已轉趨活絡，搶標逾放物件更蔚為風潮；果然沒過多久，整體房市景氣就大步復甦；因此法拍屋市場的熱度，某種程度上或可視為房市景氣復甦的先期指標。

那麼，近半年法拍屋市場投標情況開始轉趨熱絡，這是否說明，房市真如業者所言，已築底完成，正朝復甦之路邁進？此外，這些競標者是逢低買進、準備轉售套利的投資客，還是一般自用消費者？畢竟不同的投標目的，其後續影響大不同。

法拍屋競標 多自用者

寬頻房訊發言人徐華辰表示，根據他們觀察，現階段進場的投標者，多半還是自用或非短期投資目的者，心態上則還是想撿便宜居多。

透明房訊總經理籃茂山則表示，就他觀察，目前破上拍的情況還不算多，但參與競標法拍物件的買家，確實比前兩年增加。不過他也認為，目前的競標買家多屬自用消費者；而隨著脫標率提高，加上整體市場買氣回穩，投資客將可望出籠，畢竟一般來說，法拍物件拍定價格還是低於市價。

但徐華辰則分析，短期內法拍市場的投資客比例仍不會明顯增加，畢竟目前房市充斥讓利降價風氣，投資客仍暫時蟄伏或轉戰其他領域。至於破上拍，則多是條件相對特殊 (較優) 的物件，實非全面性現象。

時機歹歹 投資客仍蟄伏

國內知名房市投資客，人稱帥過頭，三黃一劉之一的黃家進，觀點則又有些不同。他表示，自己早在八十八、八十九年期間就已進行法拍屋買賣操作；而破上拍從來就不是什麼特殊現象；過去幾波法拍屋市場極盛時期，都很常見。

比如九七年金融海嘯前，他嗅到房市開始反轉向下，因此暫時退場；接著九八年馬政府調降遺贈稅率後，就可見拍定價格高於前一拍底價的情況，因為 (投資者) 預期房價將快速上漲，那時候真的是有標到就賺到。

但現在情況，則又是另一番光景。現階段買方期待房價修正，賣方必須讓價一成到一成半，才能順利成交，加上市場習性通常追漲不追跌；因此真正專業的投資客，現階段還是暫時以租代售或轉戰其他領域，不會貿然進場。他更強調，投資房地產的唯一法門，並不是如現在美國總統川普說的地段、地段、地段，而是時機、時機、時機，而以目前市場氣氛論，並非進場良機。

對於法拍業者最近放出破上拍，或競標者增加等消息，他認為目的還是誘使更多法拍競標客進場。就他觀察，目前法拍屋市場的拍定價格和實際市價差距有限，導致競標者減少，代標商機萎縮；主要靠幫買方代標為經營手段的相關業者，自然得放出一些所謂的利多消息，好吸引更多客戶上門。

撿便宜外 品質更重要

平心而論，就數據面來看，與去年同期相比，今年上半年的法拍屋市場，無論拍定率、價格或標單數，確實都比去年同期成長；但畢竟幅度有限，加上目前買方期待房價持續修正，因此仍瀰漫觀望氣氛，因此要說房市已築底，恐怕還需更多證據。

至於投資客是否真的即將重返市場，各家則有不同觀察及解讀；但有一點可確定，目前的法拍競標風，還是想撿便宜的自用客層所造就。

當然，法拍屋的底價一般仍是低於市價，直觀上確是可撿便宜的標的；然如投資客所述，現階段法拍屋拍定價格和市價差距，並沒有大到足以吸引他們重新進場，況且近期新案市場出現不少讓利降價案，更形成『新屋價低於中古屋價』的特殊現象。這些近期發展都證明，一般房市產品和法拍屋的價差其實不比想像中大；真想撿便宜，恐怕還得三思。

再者，法拍屋的產生，主要是來自銀行不良資產；也就是房貸變重或利率拉高導致申貸戶繳不出款，最後由銀行收回，進而成為逾放屋 (再委由法院負責拍賣者即稱法拍屋)。然而上一波法拍市場熱潮，利率動輒七、八趴以上；現階段基準利率卻只有一點多％，近期各行庫為搶食房貸大餅，房貸利率更是殺到見骨。這些狀況，都使法拍屋市場不易出現低於市價甚多的標的。

消費者更得記住，並不是所有得標物件，法院都會負責點交，尤其多數逾放物件，在確定得標前，是不能進入室內檢視的；之前傳出台南法院開放帶看，完全是特例。

買房子價金動輒千萬，因此買到便宜的房子固然重要，但室內格局配置、採光等等，更是未來影響居住品質的最關鍵因素，千萬不該顧此失彼，反而因小失大。因此我們建議，除非是特殊情況，否則還是選擇市面上可入內檢視室內狀況的一般產品，較能確保日後居住使用的品質！

本文摘自 2017 年 8 月 5 日出刊之《住展雜誌》425 期專題報導單元，同期內容除本文外，並有「好思維挑好貨　買房的５個新觀念」、「預售屋契約　當心六大地雷」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 謝謝！

來源：《住展雜誌》 425 期

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