【港股解碼】購物狂們注意！去海港城、時代廣場既能買名牌還能投資股票

尖沙咀海港城、銅鑼灣時代廣場是來香港購物的必去聖地，9月4日，兩座商場的母公司九龍倉(00004-HK)正式向香港聯交所遞交上市申請文件，申請包括海港城、時代廣場在內的六大投資物業組成的九龍倉置業地産投資公司（以下簡稱：九倉置業）以介紹形式于主板上市，這意味著，日後大家不僅可以來海港城、時代廣場買名牌，還能投資它們的股票。

如果你錯過了海港城、時代廣場的夏日打折季，那麽你一定不能再錯過它們的股票啦！

海港城每平米月租約4600港元貴過北上廣深房租

「如此規模的貴重物業組合不僅在香港罕有，即使在全球上市公司同類型的組合中也十分罕有。」九龍倉主席吳天海于8月的業績會上語重心長地說道。

究竟有多麽罕有、珍貴呢？財華社這裏給你算一筆賬。

據申請文件披露，九倉分拆的六大投資物業估值約2500億港元，其中海港城和時代廣場占據90%，身家超過2272億港元；其次，2016年，僅海港城、時代廣場、荷裏活廣場三個商場零售額加起來便達到424億港元，占香港總零售額9%；另外，從盈利能力而言，上半年兩間商場創造54.47億港元盈利，相當于142間萬達廣場2016年上半年盈利的一半以上。

九倉置業六大投資物業估值

更加值得注意的是，截止今年6月底止，海港城、時代廣場平均每平方呎月租爲429港元、302港元，相當于每平方米4616港元、3250港元，在北上廣深一套住宅的月租也不過于此，而這只是每平方米租金！假設一間店鋪面積20平方米，若位于海港城，每月需繳付9萬多港元月租，若位于時代廣場，每月需繳付6萬多港元月租。

相比冠君産業信托旗下位于旺角的朗豪坊商場，同樣是購物旗艦，截止上半年每平方呎月租爲179港元，相當于每平方米1926港元，也就是說海港城和時代廣場的月租較朗豪坊分別高1.4倍和68%。

截止2017年6月底止平均實際月租（港元/平方米）

若以租金總收入計算，今年首6個月，太古地産旗下包括太古廣場、太古城中心、東荟城等在內的零售物業租金收入約13.14億港元，朗豪坊商場租金收入4.12億元，而海港城和時代廣場租金收入分別達32.58億元和10.65億元，分別爲太古地産旗下商場及朗豪坊的2至3倍。

九龍倉、利福國際(01212-HK)、冠君産業信托(02778-HK)、希慎興業(00014-HK)、太古地産(01972-HK)等皆爲香港收租大戶，後四者分別以崇光百貨(SOGO)、朗豪坊、希慎廣場與利園、太古廣場作爲購物旗艦，全部都是來港遊客的心水之地，如今年九倉選擇分拆九倉置業，專攻收租業務，單槍匹馬的九倉置業絲毫不遜色于其他幾位，投資者可能如同難以抉擇去哪家商場買包一樣，再次陷入買哪家股票的難題中。

不如接下來看看大行對九倉置業如何評價吧。

九倉置業未來派息率65% 大行衆說紛纭

九倉置業上市文件顯示，計劃每年派息率65%，也就是將核心盈利的65%用于和股東分享。上半年，九倉置業核心盈利44.28億元，公司可派28.8億元股息，而實際九倉派中期息約19.4億元，這可能表示九倉將增加整體派息金額。

而吳天海于上月業績會表示，分拆後，未來兩間公司派息總額會與現時九龍倉派息總額相同。

對于這一派息政策，大行看法分歧。摩根士丹利認爲，65%派息爲收租股中派息比率最低水平之一；瑞信認爲，65%爲該行預測下限，令市場失望；美銀美林認爲派息比率較高，其預測區間爲65%至75%。

香港主要收租股2016年派息率

大摩更表示，九倉置業未來可能以房地産信托（REITs）和收租股混合體模式運營。香港證監會規定，REITs的股息分派比率最少須爲90%，負債比率不得高于45%，發展中物業占總資産比例不得高于10%，而收租股則沒有這些要求，這意味著九倉置業可能具備高派息、低負債、並且在REITs和收租股間靈活周轉的特色。

分拆之後九倉、九倉置業、會德豐何去何從？

事實上，就算九倉分拆上市完成，九倉重組的故事仍未完待續。

從3月九倉宣布研究分拆投資物業上市開始，私有化的流言就甚囂塵上。

吳天海在業績上一句「一步一步來」的回應，更是引人遐想。

花旗表示，九倉分拆投資物業上市是重組二步曲的第一步，市值減少的九倉，令母公司會德豐(00020-HK)提請私有化更容易，提購價至少爲1倍賬面價值，分拆後九倉備考賬面價值爲1295億港元，即提購價可爲每股42.7元。

說到爲何市場會有第二步重組的聯想，就要談到會德豐、九倉的背後大股東吳氏家族。香港船王包玉剛1980年在女婿吳光正的幫助下收購九龍倉。目前，九龍倉由會德豐控股62%，而會德豐則由設立在彙豐銀行的家族信托控股48.91%，吳光正夫婦另持有公司11.89%的股份，也就是說信托和吳氏夫婦合計持有會德豐超過60%的股份，處于絕對控股地位。

2015年2月，吳光正宣布辭職，將會德豐主席的接力棒交給兒子吳宗權，同時任命在九倉任職多年的吳天海爲九倉主席，任期三年。吳天海的任期明年5月即滿，市場人士分析，吳宗權很可能成爲九倉和九倉置業的新主席。選擇在第二代接手前，將業務劃分清晰，釋放九倉價值，可能是吳光正爲兒子鋪路。

吳光正將自己吳宗權安插在會德豐擔任主席和董事，而不是派到九倉任職，如今看來，真正用途也一目了然。

九倉置業共有8名董事，其中6位與現時九倉董事不同，但九倉主席吳天海、副主席李玉芬，會繼續分別出任九倉置業主席和副主席。

吳天海從1981年入職九倉，至今36年，見證九倉從一間集合地産、酒店、碼頭、通訊業務的綜合企業，到如今，出售九倉電訊、出售有線寬帶股份，正式退出通訊媒體業，分拆投資物業，未來集中發展中國內地投資物業及發展物業、其他香港物業、以及物流和酒店管理，想必這位「老臣子」心中也是五味雜陳，若在任期內協助會德豐完成私有化九倉，即協助完成吳氏家族第一代和第二代交接，也算「功德圓滿」？

■ 作者｜羅妍
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