買房輕鬆貸　消化爛頭寸　優惠房貸殺紅眼

【文 / 住展雜誌】

台灣人愛存錢世界出名，加以國內投資管道閉塞，以致行庫累積了爆量爛頭寸。為了替滿載資金找尋出路，各大行庫無不努力衝刺房貸，想買房的民眾正好可趁機圓夢……

錢多到不知道怎麼花，相信是許多人畢生的夢想，但對行庫來說，金銀財寶滿倉庫，卻是一個棘手的大麻煩，因為錢借不出去，銀行不只沒了利息收益，還得負擔存戶孳息，長期『節源開流』下來，後果就是獲利狀況不佳，甚至出現虧損。

國人非但出了名愛存錢，對於向他人借貸的觀感亦普遍不佳，即使行庫推出再多消費型優惠貸款，民眾申貸的意願仍低，唯獨「房貸」例外。畢竟房屋總價高昂，除了極少數金字塔頂端的消費者外，多數民眾很難在沒有貸款的情況下購屋，因此行庫遂將衝刺房貸業務，作為消化爛頭寸的不二之選。

限制頻鬆綁  放貸更靈活

行庫想衝房貸，首先得突破政策限制。過去因房價飛漲激起民眾不滿，加上行庫放款過度集中不動產，官方便推出一系列打房政策，以降低民怨並分散風險，其中對行庫影響最深的，就是限縮房市過熱區、多屋族、公司法人購屋及土地融資的貸款成數，使行庫在不動產授信上綁手綁腳。

所幸隨著房市降溫，央行的房貸管控也陸續鬆綁，直到去年年中，除了總價不斐的豪宅 (北市七千萬以上、新北六千萬以上、其它地區四千萬以上) 續受貸款上限六成枷鎖外，所有授信管制均告解除，讓行庫不動產放款獲得彈性。

不只如此，去年開始，金管會即著手研擬調整行庫的房貸風險權數。銀行方面說明，現行規定的自住房貸風險權數為百分之四十五，意即行庫每放款一百元，就得計提四十五元為風險性資產，非自住的風險權數更達百分之百。若風險權數未下修，行庫欲擴張房貸放款，將面臨增資壓力。

雖然現階段房貸風險權數尚未下調，但金管會已表明將往『調降』方向規劃，因此未來行庫可望在資金壓力減輕的情況下，放大業務量能，同時也更有本錢在利率上給予消費者優惠，達到『薄利多銷』的目的。

市場競爭強  申貸條件佳

鑑於政策放鬆態勢明確，便有行庫跟進放寬申貸資格限制，當中又以房貸龍頭土地銀行態度最積極。以往要從土銀手中取得鑑價八成的房貸成數，年所得須達八十萬以上，但稍早土銀一舉大砍收入門檻，現在年收入六十萬以上的民眾，最高核貸成數就有機會達到八成，且就算名下不只一間房也適用。

土銀進一步指出，倘若申貸者信用條件優良、房屋亦坐落精華地段，不僅核貸成數較高，利率也更低廉，最低甚至可達百分之一 ‧ 五八，比當前青年安心成家頭兩年的百分之一 ‧ 六二還低。

龍頭行庫帶頭衝，其他銀行自然也有所動作，由工業銀行轉型的王道銀行，便鎖定青壯年族群，推出還款年限三十年、最高可貸八成五且不綁約的『三段還款房貸』專案。

王道銀行消費金融部協理魏爾閎說明，該專案分三階段還款，第一階段為前兩年還息不還本的寬限期；第二階段則是第三到八年的本金彈性還款期，由申貸戶自行決定在利息之外要繳多少本金，只要償還的本金額度高於貸款總額的百分之一即可；直到第九年以後，才需每月繳納剩餘本息。至於利息計算方式，則採變動率低的一段式計息，以利消費者進行財務規劃。

雖然大開輕鬆申貸的方便之門，但行庫並非毫無堅持，如土銀仍將負債比列入核貸限制，有意申請八成房貸的民眾，負債比須在八倍以下，也就是說，年所得六十萬的客戶，充其量只能取得四百八十萬的貸款額度；而王道銀行的專案房貸，也僅限自住客申辦，以防民眾利用月付輕鬆、成數高的特點，操作財務槓桿炒房。

優惠方案多  利率續走低

對行庫來說，現在面臨的競爭對手不只來自金融業內部，連壽險業、農會也前來搶食房貸大餅，提供的貸款利率甚至還比一般銀行低，因此除上述的土銀、王道外，各家行庫也不得不加入房貸促銷戰，更有行庫推出還款年限長達四十年的貸款方案，盼以低月付特色攏絡消費者。

由於先前央行已數度降息，近期行庫又上演優貸大放送戲碼，加上當前申貸戶多為適用低利方案的首購族與公職人員，使得最近五大行庫新承作房貸利率一路下滑，來到百分之一 ‧ 六三八的逾七年低點，距離史上最低紀錄，僅差○‧○二二個百分點；而在市場氛圍沒有大幅變動的清況下，估計利率還有下探的空間，因此消費者現在申貸買房，可說是處於有利地位。

成數易衝高  新案門檻低

在低利時代，各大行庫的貸款方案皆頗優惠，但選擇地段佳的新案購買，將有助消費者爭取好上加好的房貸條件。魏爾閎表示，擔保品的地段、屋況及未來轉手市場性，都是銀行審核放款的重要參酌。故相較市郊中古屋，市區新案的確較具優勢。

此外，為擴充客源，許多行庫都會與新建案合作，提供專屬該案購屋者的房貸方案，這類與建案搭配的貸款，通常更容易取得低利、高成數、拉長寬限期的貸款條件，減輕消費者的資金負擔。

代銷桃園藝文特區「早安藝文」案的宏特廣告楊偉民專案經理則指出，現在許多新案除有銀貸配合，還提供低利甚至無息的公司貸 (即向建商借錢)，補足消費者自備款缺口，讓民眾能更加順利完成買房夢想。

財務應謹慎  別被沖昏頭

雖說現在正是貸款買房的好時機，但消費者可千萬別被優貸方案沖昏頭，進而貿然投入房市，畢竟這些優貸方案，並非一點缺點都沒有。以高成數的貸款來說，因為借的錢多，後續還款金額也較可觀；寬限期長的方案，則是先甘後苦的選擇，待寬限期一過，還款壓力將立馬暴增。

至於長年限房貸，因還款時間漫長，倘若無法確保收入長時間穩定，將來也會面臨繳不出貸款的困境；因此呼籲消費者，即使房貸條件很誘人，仍應審慎衡量自身短、中、長期的財務狀況，再決定是否進場，以免成為誤入叢林的小白兔。

本文摘自 2017 年 10 月 5 日出刊之《住展雜誌》427 期專題報導單元，同期內容除本文外，並有「大台北 20 年人口與房價」、「都市發展與環資保存」、「遏止三違 北市再出辣招」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 謝謝！

來源：《住展雜誌》 427 期

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