【蔡志雄專欄】注意！房價落底不等於起漲

這波房地產的價格，從台北市房價 2014 年第 3 季開始領跌以來，已經超過整整 3 年了，最熱門的話題不外乎是房價何時會落底的預測。以台北市房價跌幅已經超過一成以上，繼續下跌如果接近三成，將造成銀行房貸擔保品不足的風險，因此可見政府已經逐步調整打房政策，從放寬貸款限制，宣示不打房，甚至要讓房地產變成火車頭產業，種種跡象似乎已經為房價落底營造出樂觀的氣氛。

但是，房價現在就要馬上落底了嗎？當然不是，以房市的領頭羊台北市過去十幾年來房價上漲了三倍以上，區區一成多的跌幅顯然不足，因此，房價依然會逐步往跌幅滿足區前進。非常吊詭的是，雖然景氣未見好轉，貸款利息一路調降，反而造成房屋持有成本降低，房市僅有緩跌，未見大幅度的下殺，既然沒有辦法藉由「斷頭」來清洗浮額，在以盤代跌的情況下，自然會拉長落底的時間。

再者，除非房市走 V 型反轉，否則落底之後不會馬上起漲，會先歷經狹幅盤整階段才會上漲。以上一波房市循環長達 12 年的時間來推估，目前下跌不過才 3 年而已，既然走 V 型反轉的機會不大，顯然房價要上漲的時間還要很久。

因此，從房市跌幅及景氣循環的時間來觀察，整體跌幅越接近三成就越有落底的機會，但無論如何，長期狹幅盤整是免不了的，千萬不要以為落底就是要起漲了。

分清楚落底不等於起漲，才可以根據不同的購屋目的，選擇不同的進場點。

一、自住型，買在相對低點：

自住的房子持有期間很長，回顧房價大漲小回的歷史經驗，就算買在高點，等待下一波高點來時又會再創新高，且無論房價漲跌，手上的房屋隨時可以變價換屋，相較於一直空手，面對未來房價上漲等於手中持有貨幣貶值，可能會淪於追不上房價的窘境。房價歷經 3 年下跌，已有相當跌幅，縱使還未落底，亦已處於相對低點，目前已是自住買進的機會，遇到缺錢的屋主，還有機會買到低於市價的物件。當然，將來狹幅盤整階段也是自住買進的好機會。

二、出租型，買在狹幅盤整：

買房出租一定要精算投報率，就像買股票不能賺到股息賠了價差，畢竟房價目前仍然處於下跌階段，為了避免買房出租賺到租金賠了價差，應該要等到房價完全落底之後再進行買進。出租賺的是穩定的收益，所以狹幅盤整的階段越長，反而有更多機會可以買進出租的物件，一旦房價上漲，提高購屋成本就會降低投報率，買房出租的機會反而就沒有了。

三、價差型，買在起漲階段：

跟出租不同，出售賺的是價差，所以不要狹幅盤整，最好一買了就漲，既然未來房價要逐步往跌幅滿足區前進，還有長期狹幅盤整的期間，所以現在顯然不是要賺價差買房的時機。等待日後房價下跌整理之後，價格跟成交量同步放大，起漲訊號明顯，才是價差型買進的時點。

除了關注房市何時落底，別忘了自己的購屋目的，才不會錯過買房子的好機會！