〈房產〉日本商用地產投資 平均投報率可達5%

全球政經情勢快速變化，台灣資金海外不動產投資偏好也歷經多次洗牌，外資商仲第一太平戴維斯總經理邱奕平今 (3) 日表示，日本躍居上半年亞太地區跨境商用不動產交易第一名，而分析近 2 年成交物件租金投報率平均為 5%，其中商用不動產投報率略高於出租住宅，平均可達 5.6%。

第一太平戴維斯引用全球商用不動產研究機構 Real Capital Analytics(RCA) 的統計，上半年日本跨境不動產交易總金額為 178 億美元，年成長率達 14%，主要資金來自美國及新加坡。

而台灣民眾對日本熟悉度高，一年有超過 430 萬人次到日本旅遊，在每 6 位赴日的遊客中，就有一位來自台灣；除觀光帶來大量消費提振經濟，國人主要著眼於日本不動產交易制度以及管理架構完善等優勢，使日本成為台灣資金海外不動產投資的最愛。從 2016 年至 2017 年的第 3 季止，第一太平戴維斯日本投資團隊已成交超過 100 億日元的不動產投資案。

第一太平戴維斯分析這超過 100 億日元日本不動產投資案，其中自用比例僅占 16%，將近 84% 的買家著眼於日本不動產的穩定高投報率，多數投資人原本在國內就有投資店面與辦公室的規劃，近 2 年則將投資版圖拓展到東京、大阪等日本主要城市，同時也拉高平均單筆投資金額至 1.9 億日元，單筆超過 3 億日幣的不動產交易占比將近 25%。

就投資屬性分析，第一太平戴維斯指出，近 2 年成交物件的租金投報率平均為 5%，其中商用不動產的投報率略微高於出租住宅，平均可達 5.6%，高於目前台北市辦公室與店面的投報率為 2.3%-2.7%。買方則以企業主占比最高，將近 4 成，不乏醫生、律師以及會計師等專業人士。區域方面，約 78% 的投資集中在東京，大阪占 22%，主要是看好東京的商業活動國際化程度高，不動產品質佳，再加上 2020 年東京奧運在即，政府及民間投資金額高達 10 兆日元帶來的商機與後續效益，持續拉升商用不動產價格與租金的成長。

邱奕平表示，在內需消費與企業投資帶動，日本 GDP 創下近 11 年來首見的連續 6 季正成長。預期在大型建設利多、經濟表現亮眼以及日圓匯率保持在相對低點等因素刺激下，日本在未來兩年仍是國人海外投資的首選。

同時，邱奕平提醒投資人在挑選不動產時仍需要注意包括，銀行不放款有違建或租戶為八大行業的標的，應謹慎評估這類產品；另外，住宅宿泊事業法將於 2018 年 6 月正式上路，在此之前，日本的民宿市場仍處於灰色地帶，對於有心經營 Airbnb 的投資人，應特別留心法規的變化；購買中古屋時，需特別查閱近期的重大修繕記錄，避免買入後面臨重大修繕，但修繕積立金不足，需要額外支出大筆修繕費用的風險。