北歐房產泡沫破滅？只是市場「健康的再平衡」罷了

斯堪的納維亞熾熱的房產市場可能出現冷卻的跡象，但是要說它是泡沫破滅可能就有點誇大了。

這是當地經濟學家的共識，他們指出，強勁的基本面和持續低利率作為證據表明房市下滑是一個「健康的再平衡」，而非迫在眉睫的崩潰前兆。

奧斯陸 Nordea 銀行高級經濟學家 Erik Bruce 表示：「如果你問我大環境的主要風險是什麼，我會說可能是房價。」

 

「但是我覺得考量目前這種水平的利率、失業率降低和樂觀預期價格將會反彈，房價很難大幅下降。」

在過去 10 年間，瑞典和挪威的平均房價漲幅達 70% 左右。自 2012 年以來，哥本哈根的房價已經翻了一倍，當年丹麥首度實施負利率。經過多年的關於過度房貸和金融監管機構與央行警示過熱的警告，現在斯德哥爾摩和奧斯陸兩地房價成長都放緩了。

挪威首都奧斯陸的下調是因為政府收緊了貸款標準，以減少投機購買。「這些措施已經奏效，」Bruce 指出，奧斯陸的房價從高點下降了 7-8%。

在斯德哥爾摩，影響房價更主要的因素的是供需關係。出售的公寓數量在 10 月達到 9 年來最高水平，但房地產代理商表示，由於買賣雙方價格偏差，他們在推銷時遇到問題。

Nordea 瑞典經濟學家 Torbjorn Isaksson 表示：「新的房價走勢往往從斯德哥爾摩開始，」所以我們預計「全國的房價也將跟進前行」。

雖然瑞典首都斯德哥摩供大於求情形主要集中在奢侈物業，但就全國而言，隨著近 10 年中期起飛的建物擴增，也由於短缺緊張而加劇，更隨著難民大量湧入而加重。

標普全球評級 9 月指出，高額私人債務較高─估計 2016 年底占可支配收入 180%，而超半的抵押貸款為浮動利率，這意味著潛在的「房價修正可能導致市場消費顯著減少」，阻礙了瑞典的經濟表現。

一旦發生這種情況，經濟學家說，災難必將降臨。

瑞典房地產泡沫的最後一次破滅是四分之一世紀前。當時，經濟陷入困境，失業率高漲，公共財政混亂；丹麥的房產泡沫則是在 2007-2008 年金融危機時破滅。即使如此，該地區良善的福利國家安全網也有助於減少貸款違約。

但斯堪的納維亞的經濟今天已經有所不同，瑞典經歷穩步增長，挪威終於從多年油價下滑中恢復過來。

Nordea 在 3 月的一份研究報告中說：今天房價「最有效的驅動因素，一直是家庭可支配收入成長和房貸利率降低的結合。」

由於大多數新增的斯堪的納維亞買家選擇浮動利率抵押貸款，央行的緊縮政策可能會令市場更趨冷靜。但是，挪威央行預計在 2019 年之前不會調高利率，而瑞典央行最可能的利率變動則要等到明年中期才會出現首次上漲。更重要的是，很難看到 20 世紀雙位數通膨重現。

Isaksson 說：「目前各種事物更加穩定」，房價的走勢「應該是持平的」。