萬科(000002-CN)(02202-HK)：明年中國房地產市場是小年

周末看了券商興業證券發布的關於萬科10月數據的電話會議紀要，裏面披露了較多的信息量，尤其是流露了萬科(000002-CN)(02202-HK)對明年房地產市場的判斷和萬科自身的一些信息。個人覺得對我們判斷明年的市場有參考價值，就和大家做個分享，有興趣的同學可以去搜索原文《重磅：【興業地產】萬科閱讀經營數據電話會議紀要》（只看到這一家券商發不了記錄），我主要結合談我個人的看法。

第一個問題，對明年房地產市場的看法：是小年。

這個核心包括幾點：1、明年調控政策放松的可能性很小。2、明年房地產銷售可能會出現整體性的下降，銷售面積和銷售金額雙降。3、不同城市分化會很明顯，一二線城市房價難以上升，因為經過2016年的大漲，市場本身承接力弱化，加上政策調控，增長會有限。但是繼續下調的風險也不存在，因為調整從2016年第四季度就開始了，持續很久了。4、三四線城市也要分開看，在環一線城市周邊的三四線城市，會比較穩定。但基礎設施改善乏力和就業人口新增乏力的三四線城市，會降價。

也就是說，萬科對2018年房地產整體市場的判斷是：會進入小年。

這個我基本上是一致的看法，但要補充幾句：萬科談的是大勢，但我們還需要正視中國的房地產市場在不同類型的城市，其實是越來越呈現出不同的周期性的。我之前也談到，北上深這些一線城市、環一線城市、二線城市、三四線城市，整個市場近年來大致呈現出的周期順序是：北上深——環一線+二線——三四線。所以，明年的市場，首先，今年暴漲的三四線城市一定會迎來小年，這是比較確定的，我之前一再談到投資三四線城市要規避，也是這個道理，再好的市場也不會天天漲。其次，我個人認為，北上深明年不會是小年，市場會出現覆蘇。尤其是一線城市的豪宅，依然存在整體性的被低估。比如在深圳，深圳灣沿線的豪宅，在這種調整市裏，依然上漲了10%以上，體現出了很強的抗跌性。而環一線+二線，是小年的可能性更大。整體上說，房地產買賣不存在什麽趨勢性的機會。但如果看多一線城市的長期發展，那麽，這是很好的進行長線布局的機會。

這個判斷如果大差不離，那麽對於我們看待房地產企業明年的銷售，以及選擇自己的操作策略，都很有意義。比如對房企來說，如果它今年的銷售結構中有較大比重來自於三四線城市，那麽明年的增長壓力就會大一些，龍頭企業需要增加在一二線城市的銷售資源，才能確保持續高增長。而且，假如明年三四線和二線市場出現調整，對於一些負債率高企的房企會產生資金壓力，這是我們需要動態觀察的。

而對個人來說，在一線城市顯然要儲備更多的現金，以及更加勤奮的去接觸市場。再重申一點：好城市的房子，博傻一點說，任何時候都可以買入，就像好股票從來不曾虧待過股東一樣，好城市也從來不曾虧待過房東。好城市，都是人們用鈔票一票一票投出來的，相信市場自己的表達。

第二個問題，萬科自身明年的銷售額：會超6000億。

這個主要包括幾點：1、萬科的項目資源，從銷售金額看，90%以上布局在一二線和環一線的都市圈內。2、萬科今年能夠完成年初3500萬方的推盤量，明年實際推盤量至少會在4000萬方以上。3、前10個月的銷售均價14800元。4、萬科未來總的可售資源約1.35億平米。萬科今年第三季度新增項目超過了銷售規模，超過第一季度+第二季度的總和，10月份也新增了500多萬方，超過銷售面積近一倍。

從這個角度來算，可以得出幾個判斷。

第一，萬科今年的銷售額大約可以達到5200億左右，會出現恒大爭搶第二的位置。明年有可能達到的銷售額會在6000億左右（盡管萬科不設銷售目標，但實際有這樣的條件達到這個規模），這個規模可能會繼續低於碧桂園，但是超過了恒大前幾日引進第三輪戰投時公布的計劃的——恒大前幾日公布2018-2020年的銷售目標分別為：5000億、5800億級6200億。不過，設想恒大定的目標是保守的，它也有可能實現更大的銷售規模。

第二，放眼未來三年內，中國的房地產格局，碧桂園萬科恒大融創四強占據的市場份額就會達到30%以上（四家加總3萬億以上）。行業集中度的快速提升，會對中小房企產生劇烈的擠出效應，這是中小房企要迫切考慮的生存問題。

第三，萬科在逆周期加杠桿。我們觀察這幾家房企巨頭，在2017年出現了非常不同的情況。恒大、碧桂園、融創，都在降杠桿，因為在2015-2016年完成了巨額囤地的任務，也帶來了過高的負債率。所以，去年下半年以來，他們的目標是降杠桿，比如恒大明確要求土地儲備要負增長。但是萬科基於30%的凈負債率，從去年下半年到現在，一直在積極加杠桿。對於一家長期拿地規模低於銷售規模的穩健型房企，萬科積極的土地操作，是非常值得關註的。到現在，萬科依然還有不小的加杠桿空間，這是它不同的地方。市場調整期拿地，不容易出地王，確會占到不少便宜。

第三個問題，密切關注萬科可能會撤出的城市。

我在之前的文章，結合著萬科連年計提虧損的項目裏談到，比如像營口這樣的城市，萬科可能會退出。原因是，根據萬科的公開投資策略，有些城市並不符合，比如人口流出。以及，郁亮在今年也談到，萬科進入了中國68個城市，已經差不多了。這次的電話會裏也談到了這點：“今年以來三、四線城市市場明顯改善，東北城市去化率也有改善。但有些城市增長沒有人口和就業的基礎，我們不認為這些城市的情況會持續，有些地區我們可能會退出。

從投資布局來看，萬科和融創是不同的。長期布局大約70個城市，整體還是延續了10多年的3+x戰略。現在是集中投資在強勢城市，寧缺勿濫，這個對於確保投資回報率的穩定性很有用。融創是從原來的一二線集中投資開始走向環一線，賽道戰略，大家打法不一樣。當然不是說萬科撤出的城市就不值得去投資，但它撤出的邏輯很值得研究。

最後談一點，萬科在華東舉辦了一年一度的媒體交流會，郁亮在會上沒有回應孫宏斌的怒懟，而是繼續談到「美好生活場景師」，以及萬科要進軍新農業。關與這個問題，最近討論不少，相信還會繼續發酵。我也在對比研究，暫時還沒有形成判斷，等有了體會，再做分析。

來源：華爾街見聞

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