當前都市更新 困難重重的12大癥結點

文．莊孟翰 (前淡江大學產業經濟系副教授)

Ｑ：去年連續參加了四場公聽會，如今法令也修好了，不過都更仍舊裹足不前，根據台北市都更處統計，自 2006 年至 2017 年，經審議會審議共 380 案，當中核定實施案為 287 案，目前已完工 111 案，並有 67 案還在施工中，而由近三年觀察，2015 年的審議案仍有 45 件，至 2016 年微幅衰退至 40 件，不過截至 2017 年僅剩 27 件，三年間驟減 60％。請問莊教授，都更不斷修法但仍未見成效，申請案件也逐年下降，究竟問題出在哪哩？

Ａ：當前房市景氣衰退明顯，在超額供給之下，房價不斷下探，空屋餘屋量日漸擴大，尤其少子化衝擊之下，台灣也即將面臨人口老化問題，都更必將更加難以推動，更何況當前住宅政策也必須思考「在宅老化」的問題。

其次，究竟應該如何進行交叉補帖，都更後持有稅大幅提高，以及城鄉差距等應該如何解決？否則即便協助辦理貸款，也無法支付高額的利息，因此「以房養老＋以房養房」的計畫可能也未必行得通。基本上老年人口不是退休，就是沒有其他收入來源，生活重心既在養老，通常都很怕都更過程節外生枝而無法如期搬回來。

此外，在高房價的都會區，除稅負因素之外，因醫療設施完備，又習慣周圍生活環境，大都不願意輕言都更而搬離原來熟悉的生活圈。過去四十年，政府曾不斷推出購置及興建國宅計畫，惟以日本經驗而言，現階段八百二十萬戶空屋當中，已有不少淪為犯罪溫床而成為治安死角，現今政府也只一味的想大量興建社會住宅，而在推動都更過程又沒兼顧安養或長照的實際需求，難保未來也會步上日本後塵。

由上所述，分別歸納當前都更十二大主要癥結如下。

一、一部法令行遍天下？

當前都更法令似乎只適用於天龍國，忽略雙北以南房價落差問題，都更原本就與房市景氣連動，雙北原本房價遠高於中南部，又有一些可以蓋豪宅的精華地段，哪一區域可以獲得較大的利益，也較易成為建商願意整合的地區，然中南部房屋型態多為透天厝，更新時雖擁有較大的土地面積，或許建商也可選擇興建電梯華廈，惟就實務面加以考量，每個月的維修費用約三千六百元，加上完成後需負擔較高的房屋稅、管理費等，對鄉村地區而言，一個月多負擔一萬餘元也是一筆不小的開支。

不過，因其他四都房價普遍偏低，建商直接以購地或協議合建方式反而更為簡便，除非地點很好，否則不會貿然介入。然而，都更修法並未周全考慮到這些相關細節，僅以天龍國思維，意欲一部法令行遍天下，終致中南部都更推動難上加難。

二、理論與實務差距太大

其實都更始終來自於人性，當中最喬不攏的就是人性，更何況都更條件變變變，並非一成不變，期間疑難雜症更是不勝枚舉，目前我們只看到 397 萬戶的都更大餅，雙北僅佔 32％，很多是看得到吃不到。此外，有些地區空屋餘屋量大，譬如淡水、新莊及板橋等，在景氣尚未落底之前，彼此寧可靜觀其變。

長久以來，都更始終存在理論與實務間極大落差，例如上述中南部透天厝的都更便是一例，都更流程表面看來很簡單，其實中間潛藏很多難以解決的死角或漏洞，其因在於當前都更所面臨最大的問題「法令面見解不一」、「制度面不夠完備」、「實務面不夠務實」與「人性面貪婪杯葛」等，因此，今後主管機關究應如何「對症下藥」研擬對策，以突破瓶頸，仍有待後續追蹤觀察。

此外，由國發會的人口推計資料顯示，十五歲以下人口到 2060 年會減少 139 萬人，青壯年減少 783 萬人，老年人則增加 404 萬人，未來少子化趨勢，加上老年人口不斷攀升，因此，在政策推動過程，也應將高齡化社會及在宅老化問題列入全盤考量。

三、都更條件變、變、變：景氣→房價→造價→估價→共同負擔比例

都更常忽略景氣變動問題，當景氣來臨，都更後房價增值驚人，建商及都更戶皆大歡喜。然而，2014 年七月政府打房開出第一槍，2016 年房地合一稅上路，房市景氣轉折，建商原本汲汲營營的渴望開發都更案，但在房價驟跌，共同負擔比例提升之下，不少建商開始打退堂鼓，遂使得都更進度愈來愈緩慢。

四、一百個都更戶，有一千個疑難雜症?!

通常一個都更案由整合到興建完成約要七、八年的時間，當中只要有人提出異議，便會隨之延宕，如同永春案，即使已開始施工，也不得不喊停，除管銷及利息損失之外，影響最大的還有兩點，其一為景氣衰退、房價下跌，共同負擔比例提高，其二為規劃設計對房價的衝擊。

一個都更案要歷經長久時間從事業計畫到權利變換，當中法令太過複雜，如果又是規模較大的社區，主管機關大都希望以都市再生觀念進行開發，當然最好是一萬平方公尺以上的面積，譬如日本的六本木、表參道等，整合時間動輒十五、二十年，但在當前台灣地狹人稠，加以公權力不彰，都更推動更加不易。

五、政策面：由上而下，缺乏縱向與橫向溝通聯結

雖然公聽會上常見中央官員指責地方政府行政怠惰，但事實是，新竹縣政府曾有一都更案，從 2015 年至 2017 年歷經九次招商，期間因景氣問題，一再流標，可見當前都更困難因素不少，因此，應該由上而下不厭其煩的去做溝通，而不是上下沒有協調好，稅負問題也沒有考慮周到，一味責怪地方政府，依舊無濟於事。愚意以為，既然中央官員認為地方政府怠忽職責，那也得提出一套具體可行的辦法，好讓大家共同遵循！

六、法令面：法令複雜，見解不一

建議都更應成立不動產專業法庭，否則如永春案的例子將會層出不窮，最常見的便是代拆問題，此時公權力要如何介入，就成為當前最棘手的問題，因此，勢必要有前例作為依循，否則法官及一般民眾恐永無交集。倘若法院能夠速審速決，有執法人員做後盾，主管機關就不會互踢皮球，彼此推諉卸責，都更戶也不致予取予求。

來源：《理財周刊》 907 期

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