名家論壇》徐佳馨／都市更新吃到飽？

關於老屋改建或是更新的種種，立意良善無庸置疑，推不動，說穿了都是錢。

關於錢的第一個層次是，參與更新或是重建，到底該花多少錢？

多年來，都市更新、老屋重建等政策，因為已經習慣使用容積獎勵做為資金缺口的填補，加上房價處於上升段，催逼出許多中小地主對土地利得的無限想像，也自然會把這事情當作人生最大一搏，自然讓這一切陷入難以執行的僵局。

在日本，民眾多少體認都市更新並非全部免費，而是該自己掏錢出來共同實施，或是透過募資、發行 REITS 的做法，取得更新所需費用，換言之，在過程中，土地、規畫與施工的價值應該透明且具公信力，在相互找補的過程中，民眾才會有都更並非完全靠政府或是實施者的免費午餐，而是具有「使用者付費」精神的商業行為，這其中誰有權力和公信力為定價說了算，這事情政府是該有肩膀給個說法的。

既然講到錢，第二個層次是，如果沒錢參與都更或是老屋翻修，甚至於改建後無法負擔管理費、房屋稅等暴增居住成本的人，要如何安置？

對於很多私地主而言，說捨不得離開老家者有之，說利益分配不均者有之。這其中，一定有這麼一群人，滿心期待住進新家，實際上卻負擔不起，左右盡是相處數十載的老鄰居，住不起的困窘，怎麼說，在面子上總要為自己找台階下，自然造成推動上的困難。在需要地主出資的危險老舊建築重建將會最直接面臨這類問題，以目前市中心區屋主平均年齡普遍高的狀況下，必然不乏退休沒有收入的屋主，這些人是否願意在屆齡退休後，再借出一筆大錢來讓後半輩子住得舒服，答案似乎不言可喻。

類似的問題在六本木的經驗中，是採取權利變換方式加上社會住宅的提供做為解套，當然這其中不乏因為區域更新後生活水準提高，無力負擔只有搬遷離去的個案。在台灣，面子為重的文化下，難保衍生出許多意想不到的亂子，或許也可以思考更適合本土，合情合理的其他解方，而這部分也能夠為緊張關係獲得舒緩。

除了錢，另一個糾纏是，台灣近幾年個人利益無限上綱，大於公共利益的論述，更是推動都市更新的一大阻礙，如何依法行政，不再依情行政，凡事都訴諸於民粹，這必然是一條漫漫長路。

說到底，人人都知道「天下沒有白吃的午餐」的道理，偏偏只要談到房子舊翻新，大夥就覺得不只要白吃，還要吃到飽，到底從何時變成如此，箇中點滴著實讓人玩味。

當大夥在爭能分多少錢，或是爭多少公理正義與對房子的感情牽絆時，誰會想到天地無情，哪一日來了個措手不及，萬千人命說沒了就沒了。

到那時候，爭破頭要再多錢和再多正義都沒有用了吧。

●作者：徐佳馨／住商不動產企研室主任。

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