購屋停看聽 ＣＰ值知多少？

文．莊孟翰 (前淡江大學產業經濟系副教授)

─正視「三好一公道」的產品價值

─好品牌的售後服務 CP 值最高

Ｑ：台北房價痛苦指數居高不下，台灣房價所得比也高過國際慣用三至五倍的比較基準 (請參閱附圖)，按所謂房價所得比係指中位數房價／中位數家戶所得之比 (Median House Price/Median Household Income)，三年來雖然房價持續下跌，想要購屋的人莫不期待房價再繼續下跌，近來包含過去熱門的新莊副都心、板橋、淡水等地也都出現不小跌幅。

例如 2017 年六月江翠重劃區推出破盤讓利案後，板橋、新莊、土城等周邊區域房價迅即隨之重挫，即使機捷通車也擋不住新莊房價跌勢，最明顯事例為新莊副都心新成屋從 2014 年的五字頭滑落至 2017 年的四字頭，跌幅約兩成，而板橋的「皇翔御花園」為出清餘屋，更推出三字頭的讓利破盤價，其間接二連三降價求售的促銷廣告更令消費者充滿了降價的期待。

其次，中和、永和及三重也同樣出現兩成以上的跌幅，至於台北市的中山區、信義區、大安區累積也都有 10％至 20％的跌幅，由此觀之，雙北各區幾乎都是只跌不漲，手頭有足夠資金的民眾不免思考，是否買點已到？如想在此時購屋，該注意哪些面向？想請教莊教授的看法。

Ａ：在當前高房價情勢下，如依現階段房貸利率約 2.5％計算，假設購入一千五百萬元的房子，貸款約七成一千萬元，如寬限期為三年，前三年每月約需給付 20833 元的房貸，第四年起本金加利息每月 60222 元，就以房貸不超過三分之一的收入推算，即使是雙薪家庭每月收入約需十八萬元，才能在不影響生活品質的情況下買房，依此推算，民眾購屋必然更加有感，依照台灣目前的薪資水平，要雙薪家庭收入能達十八萬元，恐怕也是難上加難，無怪乎無殼族會頻嘆買房之路遙遙！

因此，如何挑選經濟實惠，CP 值較高的房子，必然也是有能力負擔房貸後的另一個重要思維。(附註：按所謂 CP 值，日本稱為成本效益比 (cost–performance ratio)，亦即產品性能和價格的比值，時下亦有直接以 capability/price 予以詮釋。)

房市每況愈下  「收益＋增值」光環不再

雖然購屋之前總要經過租屋與儲蓄這兩個階段，然而，要如何買到經濟實惠的房子，可真是人生一大考驗。三十年來買房幾乎都可以將「收益＋增值」列為優先考量，尤其是自 2003 至 2014 年這段時間買房的民眾特別有感，這期間台北市約有 8％，新北市也有 9％的投資報酬率，其因在於收益不錯，房屋增值也高，相較銀行存款約 1％的定存利率，一般民眾總希望將房地產列為優先投資選項。惟自 2014 年持有稅大幅提高之後，投資報酬已難再現往日光環。

倘若與年紀約五、六十歲的民眾談到二、三十年前的購屋經驗，尤其是高所得階層而又買在台北市精華地段的人，當初以一坪約十餘萬元購置者大有人在，現今一坪上漲至百萬元者比比皆是，增值幅度約十倍之譜。相較過去在新北市，以及一些為了退休後返鄉養老，因而置產在中南部的民眾，幾十年過去，房產增值有限，個人財富資產也由此分出高下，從而益加凸顯貧富差距。鑑往知來，這點也更令人不得不重視買房 CP 值的議題，不只著眼當下，更要看長期收益或後市房價漲跌等問題。

長久以來的傳統置產觀念，在 2014 年出現明顯分水嶺，由於持有稅再加上房地合一稅的效應，在房價下跌過程，還是有不少人想伺機撿便宜貨，不過就目前房市尚未觸底加以觀察，即便景氣在今年或者明年觸底，還得經過Ｕ型的底部整理階段，除非現有餘屋能夠順利銷售五至七成，才可能出現Ｕ型反轉，否則在此之前仍得仔細觀察讓利何時結束，再考慮進場時機方較妥適。

正視「三好一公道」的產品價值

然而，在進場之前，應先建構好買房的三大觀念，第一，CP 值要高，第二，購屋時機，第三，地點。此外，謹守好產品、好地段及好品牌，與合理的公設比，依循著「三好一公道」的購屋置產準則，當較能兼顧「收益＋增值」的預期獲利。

其次，所謂的一公道，便是合理的公設比，今年一月一日起雨遮及屋簷已經不登記也不列入計價範圍，購屋時當可選擇較為合理的公設比，至於 2017 年以前申請建照的新成屋，也可據此與賣方討價還價，同樣可以買到兼具合理公設比而又價廉的產品。

另外，三好當中「好地段」尤其重要，因此，購屋之前就得仔細觀察附近市場、公園、學校及交通方便性等問題。至於「好產品」，首應檢視「格局問題」，包含高度、採光及室內走道不要太大等相關細節。最後則是選擇「好品牌」，無異買下良好的售後服務，在這波不景氣過程，好的品牌能夠脫穎而出，就是最佳印證。

好品牌售後服務好  CP 值高

好品牌最簡單的分辨可以上市櫃公司作為研判依據，譬如 1970 年代三大老品牌的國泰、太平洋建設及大陸工程鼎足而立，後起之秀如遠雄、長虹、冠德、昇陽及太子建設等也不遑多讓，其他當然也有未上市的建設公司，例如台中的龍寶建設、台南富立建設、高雄皇苑建設、鼎宇建設等，憑藉著長年累積下來的好口碑及售後服務，即便不大打廣告，建案也都能順利銷售。

多付一點錢，即便初期會覺得較貴，惟一旦有不測問題發生，則反而會慶幸當初的明智決定。買房等於買下下半輩子的依靠，從各種案例當中，就可以看到大品牌也因為雄厚的資金做後盾，也才能提供較為完善及優質的售後服務。

隨著建物逐漸老舊，近年各種整建維護問題一一浮現，譬如天氣變化，在熱脹冷縮多變的氣候下，相當多建物外牆磁磚出現脫落現象，若是信譽良好的建商，通常都會有結構保固十五年、建材保固五年的保證，等於附帶買個保險，倘若是一案公司，最後可能就是倒閉收場。

公共基金專款專用  提供整建維護另一層保障

此外，也有建設公司在銷售同時，除依《公寓大廈管理條例》提撥公共基金之外，另再額外提撥一筆資金存放在專戶當中，日後一旦出現例如颱風地下室淹水，地震或天候因素導致磁磚剝落等問題，便有專款可資運用，住戶不必另行籌措整修維護資金。

除此之外，有些建商特別重視社區總體營造，譬如年節補助一、二十萬元舉辦餐敘等活動，未來如需都市更新，必然也較容易凝聚共識。

時下一些大品牌的售後服務，例如遠雄、華固建設等，每當颱風過後便會主動勘查災情修繕，此一作法看在住戶眼裡，無形中就會累積信賴度而成為忠實客戶，顯然比建案大打促銷廣告來得划算。

另外，1999 年九二一大地震時，有不少房屋倒塌傾斜無法再居住，當時太子建設便主動出資重建，讓住戶重新擁有舒適安全的住家，國泰建設則是應住戶要求原價買回再重建出售，凡此都是購買信譽良好公司產品的附加價值。

至於額外提撥專款專用的公共基金，最重要的是往後如需維修時住戶就不會有額外的負擔，包括漏水、磁磚脫落等皆可運用公共基金解決。在此還要呼籲信譽良好的公司依《公寓大廈管理條例》加倍提撥公共基金，俾便締創雙贏互利的合作基礎。

因此，除購屋前貨比三家不吃虧之外，更應依「三好一公道」原則，在此房市低迷階段勤做功課，機會是留給有準備的人，當買房時機點一到，購置好房就再也不只是夢想而已！

公寓大廈管理條例施行細則第五條：

本條例第十八條第一項第一款所定按工程造價一定比例或金額提列公共基金，依下列標準計算之：

一、新臺幣一千萬元以下者為千分之二十。

二、逾新臺幣一千萬元至新臺幣一億元者，超過新臺幣一千萬元部分為千分之十五。

三、逾新臺幣一億元至新臺幣十億元者，超過新臺幣一億元部分為千分之五。

四、逾新臺幣十億元者，超過新臺幣十億元部分為千分之三。

前項工程造價，指經直轄市、縣 (市) 主管建築機關核發建造執照載明之工程造價。

政府興建住宅之公共基金，其他法規有特別規定者，依其規定。

來源：《理財周刊》 910 期

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