2018年購買新成屋應注意之十大重要事項

文．莊孟翰 (前淡江大學產業經濟系副教授)

根據《住展雜誌》之統計資料，北台灣 2012 年推案量 9423.92 億元，2013 年達到最高峰 13467.06 億元，2012 至 2013 年銷售率皆高達 78％，2014 年稍降為 1 萬 1895 億元，不過銷售率仍高達 78％，2015 至 2016 年大幅下降至 8557.24 億元、8132.59 億元，2017 年則微升至 8315.43 億元，惟 2015 至 2017 年銷售率都沒超過 30％。

因此，如就最近 3 年 2 兆 5000 億元總推案量加以推估，待售餘屋累計應高達 1 兆 7500 億元，可以想見未來三年新成屋數量依舊相當龐大，其對整體房價之衝擊必然很大。因此，未來市場在新成屋與預售屋、中古屋競價求售情況下，議價空間依舊很大。

然而，新成屋因具有看得見摸得到，加以議價空間大，兩年來附贈品不斷加碼，又可以馬上進住之特性，在當前景氣依舊低迷下，一般咸認選購新成屋應該就是最佳抉擇。

當前購買新成屋除應實際瞭解環境、區位、交通、市場、公園、學校等各相關條件之外，更應特別注意以下各相關重要事項：

一、購屋時機：

就購屋時機而言，首應仔細觀察研判景氣何時觸底，再就谷底盤整期間多看多比較，除此之外，還得多閱讀報紙廣告，詳細了解其間所潛藏之奧妙玄機，例如「創新低價」、「限量○○戶○字頭破盤價」等，再參考實價登錄價格，最好勤做功課多做筆記，只要每月參觀二至三個建案，就能充分掌握市場脈動與房價變動趨勢。

二、空屋餘屋：

依內政部營建署統計，民國 105 年底全國低度使用住宅 86.3 萬宅，與 104 年底相當，占全國房屋稅籍住宅存量比率為 10.2％，其中六直轄市低度使用住宅合計數占六都稅籍住宅存量比率為 9.2％。

其次，若就屋齡五年內且低度使用住宅而言，105 年底屬新建餘屋 (待售) 住宅共計 7.4 萬宅，較 104 年底增加 1.8 萬宅 (32.3％)，其中北部地區 4.1 萬宅最多，占比逾五成，較 104 年底增加 1.1 萬宅，增幅 37.7％亦為最大，南部及中部地區則分占 24.7％及 18.1％，各增 0.4 萬宅(26.4％) 及 0.3 萬宅(24.6％)。

由以上低度使用住宅與新建餘屋之數據，不難了解未來新成屋與預售屋、中古屋之競價求售發展趨勢。

三、基地不完整：

在當前三低效應，亦即低單價、低總價、低自備款之小坪數當道情況下，常見空間分割零碎以及各樓層走道浪費，因此應避免選購死角或狹長屋型，尤應注意的是基地不完整、零碎狹小，甚或Ｌ型基地之規劃設計，俾免縮減室內實際使用空間進而影響居家品質 (請參閱照片) 。

四、結構安全：

1999 年 9 月 21 日南投集集發生芮氏規模 7.3 大地震之後，建物耐震設計規範已大幅提高，2016 年 2 月 6 日台南美濃發生芮氏規模 5.7 地震，2018 年 2 月 6 日花蓮再發生芮氏規模 6.0 地震，除造成人員重大傷亡之外，建物倒塌情景更令人怵目驚心，即將準備購屋的民眾莫不將焦點集中於建物結構安全，因此，購屋之前應詳細了解建案之規劃與結構設計，另外，對於是否位處土壤液化區，以及施工品質等都應不厭其煩的詢問清楚。

五、售價與附贈品：

新成屋之售價通常都介於預售屋與中古屋之間，惟當景氣長期低迷，建商急欲出清存貨時，往往價格彈性較大，並且還會附贈停車位、裝潢或家電等。時下常見購屋者先行議價之後再將附贈品之總價扣除，不過就當前之行銷實務，建商寧可附加贈品，藉以掩飾實際成交價，主要原因在於兼顧後續餘屋去化。然在現階段議價再加上附贈品情況下，顯然買方較占優勢。

六、品牌信譽：

品牌信譽卓著公司的產品，由於施工品質與選材用料皆較講究，例如 SRC 鋼骨結構，一般工程造價大都介於十二、三萬之間，惟亦有超過二十五萬元者，其間也有毛胚房與精裝屋之別，通常品牌信譽良好的公司，還會提供十五年結構保固，五年建材保固，甚至還會提撥管委會高於法令規定的公共基金，以備不時之需。因此，選購品牌信譽卓著公司的產品，如同附加保險一樣，無形中又增添了一層保障。

七、實品屋：

實品屋通常係建商於工地完工後用以招攬顧客之廣告樣本，不僅格局較佳，裝潢設計也比較講究，甚至還可能附贈室內擺設的家具及家電用品等，只要基地完整、格局方正，通風採光良好，選購時不妨列入優先考量。

八、進住率與管理維護：

白天可觀察冷氣安裝，陽台晾曬衣服，夜間則可藉著各戶燈光輕易研判其進住與銷售情況，以作為議價或購買與否之參考，此外，更應注意管理維護是否良好，以確保居家安全與環境品質。

九、賣清或買清：

景氣低迷階段，常見合建分屋地主願意折價出脫，卻又堅持以「賣清」方式交易，此時應注意的是，土地增值稅與產權移轉手續費都得由買方承擔，購買之前務必委請地政士 (代書) 詳細計算清楚，俾免吃虧上當。惟當賣方不輕易讓價，亦可反過頭來要求以「買清」方式交易，此時契稅及產權移轉手續費就得由賣方支付，因此，購買之前應就價格與交易方式好好盤算一番。

十、二手市場：

現階段房價依舊居高不下，不少購屋者退而求其次，選購價格彈性較大，甚至還附贈裝潢、家具之中小坪數新成屋，不過這往往只是過渡時期的權宜措施，有朝一日家庭成員增加不敷居住想換 屋時，常會因此而大傷腦筋。因此選購之前除應衡量未來需求之外，更應兼顧二手市場之流通性，俾免增添日後無謂的換屋困擾。

總之，值此景氣低迷階段，購買新成屋除上述十點之外，還應特別注意公共設施是否完備以及公設比是否超高等重要事項，俾能趁此選購到一戶物超所值的安樂窩！

值得注意的是，今年起雨遮與屋簷不登記不計價，因此應特別注意領取建造執照之時間點是在 2018 年 1 月 1 日之前或之後，否則議價大半天，卻被高公設比所稀釋，豈不白忙一場！

來源：《理財周刊》 912-913 期

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