香港10年房市榮景已到盡頭？瑞銀、花旗悲觀

香港市區街景 (圖:AFP)

香港房市榮景已十多年，但據瑞銀 (UBS Group) 分析指出，來自中國遊客減少、貸款成本上升，使香港房價漲勢可能已到盡頭。

《彭博社》追蹤香港政府公布的每月店鋪租金與最小公寓售價指數，發現上述兩個數字都已在今年 1 月觸頂；而香港 1 月零售物價則較去年同期下降 14.6%，是自 2003 年以來最多。

與 2003 年 6 月的低點相比，香港零售店租金已經翻倍，而 12 坪以下的小公寓售價則上漲超過 5 倍，這是因為中央政府允許更多大陸遊客前往香港，而港元匯率又釘住美元，使借貸成本維持在接近紀錄低點之故。

瑞銀分析師 Eva Lee 認為，在美國即將升息、中國政府肅貪遏止對奢侈品需求影響下，店租與公寓價格都將下跌。Lee 預估今年的新物件價格將下跌 5-10%、店租價格將降 5%，而當高階或中階零售商開始削減分店數量時，就會衝擊香港總體經濟。

九龍倉集團 (0004-HK) 和希慎興業 (0014-HK) 是過去 10 年來最受惠於中國遊客消費力的地產企業，然而，它們在上週遭到花旗銀行(C-US) 調降評等。而花旗在報告中表示，香港高檔零售商的「黃金時代」已經過去，而店面租金成長前景「蕭瑟」。九龍倉旗下的銅鑼灣時代廣場，去年店租是全球第 2 昂貴，但據摩根士丹利資料，時代廣場內店鋪的 12 月銷售額，較去年同期下滑 29%。而瑞銀對九龍倉和希慎目前評等為「中性」。

香港高房價推升了市場對小坪數的需求，而香港政府最新的平抑房價措施，是要求房產估值在 700 萬港元以上的買主必須支付較高的頭期款。新措施公布後，恆生地產類股指數下跌 4.8%，大於恆生指數的 3.5% 跌幅。而美國聯準會將於本週三召開政策會議，未來升息與否的動向，可能又將再對香港房市造成進一步影響。