碧桂園(02007-HK)優化現金管理 銷售與融資齊頭並進

作為行業龍頭，碧桂園(02007-HK)始終未能擺脫外界的最密切的矚目。日前，該集團擬發行的200億元小公募公司債券狀態變更為「中止」，以及坊間關於碧桂園有商票無法兌付的傳聞，將這位行業一哥再度推向風口浪尖。

事後，碧桂園第一時間作出回應，指200億元公司債券發行狀態的變更原因主要系公司欲「調整募投項目，以使募集資金更好的匹配項目以及有效運用。待相關事項確定後，公司將繼續推進本次債券的審核和發行工作。公司始終看好國內資本市場，會繼續努力推進公司及下屬主體在國內的發債及其他融資相關事宜。」

而面對商票違約傳言，該公司則公開發文澄清：「團所開立的商業承兌匯票均按時足額承兌，對於近期有關集團商票逾期未兌付的不實謠言，集團將保留法律追究權利。」

碧桂園同時表示：公司現金充裕，有實力確保應付票據的到期兌付，且公司素來誠實守信、合法合規經營，嚴格遵守《中華人民共和國票據法》等相關法律。未來，碧桂園仍將繼續積極把握全國範圍內城鎮化機遇以及政策紅利，堅持自身的發展方針，充分發揮集團優勢，努力為股東、為客戶及社會創造更大價值。

就在上述傳聞尚未平息之際，房地產研究機構克而瑞5月31日晚間發布的《2018年1-5月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》顯示，今年前5個月，碧桂園以3345.2億元的銷售額排名榜首，同比上年增長37%。

一邊是持續增長的銷售額，一邊是資金趨緊的質疑，作為行業中資金使用效率最高的一家房地產企業，碧桂園究竟「錢境」如何？

對此，有金融從業人士評論稱：商票無法兌付的情況通常只出現在企業崩潰的邊緣，但根據碧桂園過去幾年的經營軌跡看，這家公司出現商票違約是不符合邏輯的。雖然眼下國內房地產行業資金面趨緊，但碧桂園這種入選恒生指數的藍籌股擁有較高的安全墊，幾乎不會發生流動性危機。

均衡布局保證充足銷售回款

克而瑞研究中心在報告中指出，今年以來調控持續收緊，調控範圍不斷擴大，「限價」、「限售」、「搖號選房」等政策也在熱點城市逐漸落地。市場現狀方面，雖然一線城市樓市虛火暫時得以抑制，但熱點二線和三四線城市在調控政策下依舊高燒，不同城市乃至同一城市不同區域的市場分化較為嚴重。

膠著的市場局面逐漸形成，這對房地產企業的運營能力提出了更為嚴峻的考驗，但也為擁有科學管理制度和風險抵禦實力的公司帶來新一輪發展機遇。

今年前5月，碧桂園延續了2017年來的市場領先優勢，累積實現超過3300億元的銷售業績。更為難得的是，該公司月均銷售額頗為穩定，平均每月銷售保持在五六百億的均衡狀態，顯示出公司在推貨節奏上極為嚴謹地把控能力、以及大公司的穩健性經營策略。

多數分析人士認為，碧桂園在全國三四線城市的布局，是該公司在5月份單月銷售突破700億的主要因素。然而事實上，該公司足以在市場上長期保持領先優勢的根本原因，源於其在全國各級城市的均衡布局。

數據顯示，截至2017年末，碧桂園集團在國內已簽約或已摘牌的項目總數為1456個，分布於30個省\自治區\直轄市的220個地級市，覆蓋了768個區\縣。其中，2017年新獲取的項目，目標一二線城市和目標三四線城市的比例為59:41。

一般而言，房地產公司在熱點區域的大幅投資有望使其業績短期爆發，但唯有全國範圍內的均衡分布才足以抵禦局部市場波動，進而實現長期穩健發展。在當下國內地產市場嚴重分化的背景下，碧桂園在5月份以單月銷售700億創下歷史新高，不能不說是其布局之幸。

多元融資渠道平衡單一市場風險

今年以來，國內針對房地產行業的融資環境不斷惡化，股權、債券融資均處於收緊狀態，日前，包括碧桂園在內的多家公司的債券發行狀態變更為「中止」。對此，業內人士分析稱，這屬於行業普遍現象，並非特定某家公司出了問題，但可以由此窺見市場的緊張情緒正在蔓延，一些杠桿高且現金不足的公司有可能面臨資金鏈緊繃的風險。

對此，碧桂園並非全無預見。今年2月，其首席財務官伍碧君在該集團的春茗活動上曾向外界透露，市場的融資環境趨緊成本走高。但碧桂園作為行業中評級較高的公司，融資渠道隨之進一步拓寬和優化，公司將積極利用這一優勢展開多元化融資，優化資本結構，降低資金成本，強化現金流管理，為可能出現的市場波動提前做足應對措施。

值得提及的是，2017年以來，碧桂園持續穩定的市場表現，使得該公司在資本市場受到極大關注，並於去年12月4日被納入恒生指數成份股，正式晉級藍籌行列，這為該公司的資本運作和企業運營打開全新格局。步入2018，該集團資本運作頗有章法，幾次融資均實現了不同層面的創新和突破。

1月初，該公司抓住市場窗口期，宣布以每股股份17.13港元的價格配售4.6億股現有股份，配售股份相當於碧桂園已發行股本約2.16%及經認購而擴大後的已發行股本約2.12%。隨即，公司再以每股20.556港元的初步換股價發行可轉債，該可轉債合計可轉股總數約7.59億股，相當於公告日該公司已發行股本約3.57%，以及經發行可轉債及配股後擴大股本之約3.37%。

配股與可轉債的發行，合計為碧桂園籌集約合230億港元資金，極大充盈公司運營現金。此後，公司首次嘗試發行的租賃住房REITs也在規模和架構上取得諸多亮點。

據深圳證券交易所公告顯示，5月24日起已在綜合協議交易平台為中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號第一期資產支持專項計劃(即「碧桂園租賃住房REITs」)提供轉讓服務。該計劃於2月2日獲得深交所審議通過，產品規模100億元，採取儲架審批、分期發行機制。首期於4月27日發行，首期產品規模17.17億元，發行利率5.75%。

有市場人士透露，碧桂園的租賃住房REITs在發行過程中受到了包括國有銀行、股份制銀行、城商行、券商等在內的主流投資機構的積極關註，認購情況較為樂觀。

該人士同時評論稱，碧桂園這種體量的公司，無論融資渠道還是融資成本，都在行業中擁有較強的競爭優勢，不容易出現「錢荒」的困境。

現金管控能力已然顯著提升

在加強銷售回款和拓寬融資渠道的同時，碧桂園在內部大力推行的制度優化管理，已使得該公司在現金流管控方面具備了優於同行的表現。自2016年起，碧桂園已具備自我造血功能，公司當年錄得凈經營性現金流入412.6億元；隨後的2017年，在加大規模擴張的同時，再度實現凈經營性現金流240.8億元。

該集團的2017年年報數據顯示，公司去年實現合同銷售5500億元，同期售樓款現金回籠約5003億元，回款率達到90%的行業較高水平。而截至上年末，該公司擁有現金及銀行存款約1484億元，達上市以來最高水平，並遠高於其682.8億元的短期借貸及長期借貸當期部分之和；另有2485.1億元銀行貸款額度尚未使用，其短期償債壓力並不大。

事實上，碧桂園於近期啟動的分拆物業板塊上市的運作，便在很大層面上顯示出集團內部對於公司流動性的自信。

5月29日，該集團發布公告稱，公司董事會已經批準分拆旗下碧桂園服務控股有限公司(下稱「碧桂園服務」)以介紹形式在香港聯交所主板獨立上市，碧桂園服務將於6月19日開始買賣。據悉，碧桂園計劃以有條件特別股息並以實物方式，向股東分派碧桂園服務股份合計25億股，每持有8.7股碧桂園股份可獲派1股碧桂園服務股份。

碧桂園服務其實是碧桂園的物業板塊，其從2018年3月19日向香港聯交所遞交上市申請，到6月19日將正式掛牌，短短三個月便上市的運作，正是得益於其採取了以不融資的介紹形式上市。

鑒於公司穩健的經營風格和穩定的財務表現，今年3月26日，國際三大權威信用評級機構之一的標準普爾評級(S&P)將碧桂園企業信用評級由BB上調至BB+，展望穩定。與此同時，標準普爾評級(S&P)將碧桂園優先無擔保票據評級自「BB-」調升至「BB」。

標普指出，碧桂園以其雄厚的銷售實力，大大拓展了規模，進一步強化了市場地位。同時，受到利潤率回升以及收入快速增長的影響，碧桂園的杠桿水平也有所改善，這部分抵消了資本支出帶來的壓力。預測碧桂園銷售的強勁勢頭將會延續到2018年，以及在運營方面的改善及經濟水平的規模效應都助推了公司的整體運營實力提升。

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