探索小坪數產品的十大潛在盲點

文．莊孟翰

每當房市景氣低迷，房價逐漸下跌過程，「小坪數、低總價」產品必然隨之現身，此可由兩年來 20 至 30 坪的廣告宣傳資料見其一斑，尤其是 2012 至 2013 年「秒殺」正熱階段，投資客動輒一買就是二、三戶，而這也正是台北市中山北路、林森北路、農安街以及六條通、七條通、八條通小坪數產品價高租金貴，交易熱絡之緣由，此可由歷年中山區買賣移轉數量遙遙領先其他各區，並且不論是預售或中古屋房價也都始終名列前茅之主要原因 (詳請參閱附圖)。

由於預售屋看不見房屋實體，一般購屋者比較缺乏公設比與空間配置概念，導致交屋後才發覺這類產品缺點還真不少。

通常在銷售現場大都只提供有意願購買的當戶平面配置圖，導致購屋者普遍忽略整體規劃設計概念，尤其是在美輪美奐的樣品屋裝潢設備誘引下，幾乎只圍繞著議價問題，而忽略了室內實際使用空間，甚至還有心中暗自盤算如何加蓋或外推，以增加使用面積，殊不知近年各地方政府都已嚴加控管違建，並且社區管理委員會也都嚴格監督交屋後的裝潢施工問題，因此，購屋之前就要有交屋後是否自住、出租或轉售的心理準備，方不致因前後落差太大而大失所望。

以下謹就小坪數產品的十大潛在盲點，提供參考意見：

(1) 購買時機：

  ─現在是否為最佳購屋時機？

自從去年板橋「江翠 ONE」推出 15 至 35 坪，每坪 47 至 52 萬元，每戶約一千萬至一千七百萬元的產品，甫一公開即掀起訂購熱潮，一般咸認係產品定位與低總價訴求成功所致。其後更充斥 10％自備款與讓利等廣告訴求，終致一般購屋者預期心理愈來愈濃厚，因此，除非讓利促銷廣告消失，否則一般民眾還是會據以耐心等待最佳購屋時機的到臨。

 (2) 收益＋增值：

  ─房價飆漲，增值利基依舊在？

就傳統「收益＋增值」概念而言，在這一波房價飆漲一倍之前，幾乎是人人琅琅上口的投資致富要訣，亦即只要租金收入足夠支付貸款利息，就可以坐享增值，而不必苦心經營「毛三到四」的生產事業微薄利潤，惟自 2014 年稅費成本大幅調高之後，情勢逆轉不容小覷。

小坪數產品不僅總價低，建商更會以低自備款促銷方式，掩蓋高單價的潛在缺點，因此，選購之前除要謹慎衡量自身購屋能力與實際需求之外，更要勤做功課，仔細查閱內政部不動產資訊平台的實價登錄資訊，一則比較房價虛實，再則追蹤觀察景氣動向。

(3) 單價偏高：

  ─租金收益降低，是否仍具投資價值？

小坪數產品基本上由於坪數小、總價低，加以賣方往往刻意提高貸款額度，塑造買得輕鬆、坐擁增值假象，因此也就忽略了單價偏高的潛在缺點，而更值得重視的是，房價漲租金報酬率相對降低，是否仍具投資價值。

(4) 公設比偏大：

  ─仔細核算室內實際使用面積

依住展雜誌所公布數據，台北市公設比高達 34.5％，新北市 31.5％，因此當廣告打出超低公設比或「零公設」時，就有不少購屋者頻頻探詢此一資訊之真實性。其實，就實務面加以探討，國內建物公設比只有相對較低，不可能歸零。

現階段新建案公設比大都超過三成，由於小坪數規劃戶數多，相對走道面積較大，公設比分攤也就跟著加大。一般而言，這類建案公設比大都會多出 5~10%，導致實際使用空間縮減，因此，購買之前務必仔細核算清楚。其次，2018 年 1 月 1 日起雨遮、屋簷不登記不計價之新規定，亦應分辨清楚所購買標的建造執照申請之時間點。

 (5) 夾層或樓中樓：

  ─仔細核算上下樓層淨高

一般而言，如果高度足夠，可能規劃為樓中樓或夾層屋，不過近年受到法令高度限制規定，已鮮少出現這類新產品，市面流通者大都為中古屋，更何況還有遭檢舉拆除之風險，因此，一般都會以使用執照所核准為依據。

至於常見三米六高度之促銷廣告，就實務面而言，360 公分扣除上下樓板與中間隔層厚度之後，充其量只剩 330 公分，再經一分為二，實際高度可能只有 165 公分，由此不難想像居住空間之侷促與實用性如何。更何況交屋後還得再花一筆裝潢費用而導致回收期延長，就投資觀點而言，是否划得來，可得仔細盤算一下。

 (6)2+1 房：

 ─衡量各空間狹小之實用性

一般來說，小坪數建案大多是「一房一廳一衛」或是「兩房一廳一衛」的格局，甚至還會出現「1+1 房」或「2+1 房」規劃，導致空間利用上常常會出現走道過大及空間分割破碎的問題，因此，選購時就要特別注意避免死角或是狹長型規劃設計，並盡量以格局方正為首選。

就以 15 坪總面積加以試算，扣除 30% 公設之後只剩約 10 坪空間，如係一房規劃，扣除客廳、餐廳、廚房、浴廁之後，臥室可能只剩三至四坪，並且最可能的格局規劃為餐廳與廚房沒隔間或合而為一，衛浴設備只有半套，其對生活品質之影響不言可喻。

 (7) 預售屋或中古屋：

  ─衡量價差與投報率

由於新舊屋價差大但租金差距不大之特性，不少投資者會選擇成本較低報酬率較高的舊屋，並且還寄望將來都更開發增值的潛在利益。惟應格外留意的是，在當前法令制度框架下，都更推動曠日廢時，更何況所有權人眾多，整合困難度更高，因此，還是不要選購屋齡太老舊的建物為宜。

(8) 稅負成本大幅提高：

  ─應以稅後淨利計算投報率

204 年 7 月 1 日台北市率先實施囤房稅，亦即第一戶自用住宅之房屋稅稅率為 1.2%，持有非自住之住家用房屋在二戶以下者每戶均按 2.4%，持有三戶以上者每戶均按 3.5% 課徵，由此不難了解稅負成本已大幅提高，因此，投資之前應以稅後淨利仔細盤算一番。

(9) 換屋轉售不易：

  ─應兼顧未來換屋需要

一般來說，這類產品大都被投資客視為商品，或是一般民眾在購屋與換屋過程的過渡期產品，尤其對於社會新鮮人及小家庭而言，在家庭成員增加時，就會面臨換屋的抉擇，因此，選購前就要格外注意二手價格及流通性問題。另外，以往有些銀行對於小坪數產品，尤其是 15 坪以下房貸的承辦意願不高，因此，還得衡量交屋後自備款可能增加的相關問題。

(10) 租與買的選擇：

  ─是否考慮先租後買？

近年由於「蟻族」豪宅背後所衍生「房價跌租金漲」之潛在原因係緣於預期下跌心理所導致，因此，一般咸認現階段房價依舊朝「大Ｕ型谷底」走勢發展，不少民眾都在思考現階段是否應以「先租後買」為上策。

來源：《理財周刊》 935 期
更多精彩內容請至 《理財周刊》