不只賣保險還當起包租公！南山廣場靠這3大策略成全台最貴商辦

撰文 / 今周刊 梁任瑋

「南山廣場」新落成，租金逆勢創新高，不靠豪華裝潢，全因 3 大策略打造九成出租率，許多跨國企業紛紛進駐，包括勤業眾信、羅氏藥廠、貝萊德投信、EPSON 等。

台灣最貴商辦寶座換人坐！台北市信義計畫區頂級辦公大樓「南山廣場」甫於今年 6 月啟用，不僅以每坪月租金 5 千元超越台北一○一大樓，且出租率近九成，「在商辦市場一片不景氣中異軍突起，甚至帶動信義計畫區商辦租金上揚。」戴德梁行研究顧問部協理薛惠珍說。

時間先回到 2012 年 7 月，南山人壽以 268.8 億餘元打敗國泰人壽，拿下世貿二館（南山廣場土地前身）50 年地上權開發案，當年是潤泰集團旗下潤成投資公司入主南山首度出手投資不動產，也一舉寫下保險公司天價投資不動產新紀錄。

天價拿下 50 年地上權的土地，扣除設計、申請建照、施工等時間，可出租時間最多只有 45 年。由於取得成本不菲，又要符合壽險業投資商辦 2.345％的投報率規定，非得開出高額租金不可，市場接受度仍是未知數，均挑戰南山人壽不動產投資部門。

策略一》攜手日本三菱地所

引進最先進技術與設備

由於基地腹地大，為了打造頂級商辦規格，南山廣場與日本三菱地所合作，採用國際綠建築及建築科技最高標準共同規畫興建。

「三菱地所的嚴謹程度超乎想像，這也是工程進度可以如期完成的關鍵。」南山人壽主管透露，三菱規畫過很多日本超高樓層商辦，在建築設計及工法上，注入多項最先進的技術與設備，例如，南山廣場的雙層電梯就將門禁管制結合「智慧分配乘車控制系統」。在上班、中午用餐的尖峰運輸時間，將前往相同樓層的乘客，分配到同一電梯車廂，不但節省能源消耗，也可縮短等待電梯的時間。

策略二》採綠建築最高標準

符合跨國企業挑選關鍵

有了三菱地所加持後，南山廣場決定以「綠建築」作為凸顯品牌形象的主戰場。

「商辦大樓是否符合綠建築標準，絕對是目前跨國企業第一優先考慮條件。」商用不動產顧問公司世邦魏理仕集團（CBRE）台灣區董事總經理朱幸兒分析，愈來愈多外商公司重視企業社會責任（CSR），進駐符合綠建築標章的大樓可替品牌加分。

來源：《今周刊》 1129 期
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