公私營房屋的合理比例

政府認為，必須大量增加土地供應，才能真正解決香港的房屋問題；但反對者卻認為，增加土地只會為地產商提供賺錢的機會，而地產商建造出來的房屋卻被用作投資工具，而不是用來解決港人的住屋問題。

於是有人提出，新開發出來的土地，無論是透過填海還是其他方式，都得有一定的比例用來興建公營房屋(包括公屋與私屋)，長策會建議6：4，先多建公營房屋，以解燃眉之急。民間組織提議7：3；激進派更認為要8：2才合理。那究竟怎樣的比例才算合理呢？

個人認為，現階段優先建公營房屋是合理的，因為政府現時連自己的承諾—「輪候三年便可上樓」亦做不到，社會資源當然應該先用來資助收入較低的基層民眾。待公屋輪候的時間正常化之後，政府就應該撥出土地區去興建居屋。因為，擁有一間屬於自己的居所，是很多香港人的共同願望；但如果沒有政府的政策傾斜，普通香港人是不可能在私人市場買到樓的。

如果按這個思路去設想，那就所有沒有能力在私人市場置業的人，都是政府政策需要照顧的人，亦即是公營房屋的服務對象。那這批人究竟有多少呢？

現時，一個沙田第一城的細單位亦要賣600萬，以七成按揭分25年攤還年息2.5%計，月供需要18,842元。如果供樓佔入息的40%，那這個家庭的必須月入47,105元才供得起。如果現時香港家庭的入息分布去推算，收入不超過47,105元的家庭佔了全港家庭的八成有多。從這個角度來看，需要政府政策照顧的家庭，的確佔了八成，激進派提出的8：2作為公私房屋的比例，並非沒有客觀基礎。

不過，私人市場的樓價不可能長期維持在一個這麼高的水平。隨著聯儲局縮表及保護主義的抬頭，全球資產價格都可能出現調整。土地規劃需要長期考慮，不能以一時的極端情況作依歸。所以我贊成中間落墨，先以7：3作構思，待市場出現變化後，再調整這個比例。

至於七成作公營房屋的土地中，該有多少作出租公屋？多少作出售居屋？我覺得在開始時，作出租公屋的比例多一些，到公屋輪候時間正常化之後，應陸續增加出售居屋的比例。因為，大部分香港人都希望擁有自置的居所，可以放心去做裝修；且供完按揭之後，每月的開支就會減少，可以更好地改善生活質素。

當然，基層民眾並非人人可以負擔得起居屋的售價。社會上總有一部分人，只能入住有租金補貼的公屋，不過，只要政府肯放棄地價的收益，單是建築費加發展商的合理利潤，還是有很多香港人可以負擔得起的。

一個類似沙田第一城的細單位，如果不搞「精裝修」，建築費100萬有找。再加發展商利潤，亦不應超過130萬，以居屋可以借九成計，分25年還，月供不外5,249元，租劏房也要這個價值，大部分兩人家庭都可以負擔得起。

因此，只要政府願意放棄向普通香港人收取過高的地價，以香港人的生產力，大部分人都應有能力自置居所。公營房屋將來可以學新加坡一樣，以出售為主，出租為輔。

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